风临洲项目建安成本分析评估报告[NEW]..docVIP

风临洲项目建安成本分析评估报告 一、前言 风临洲项目于2005年4月开工，2007年4月入伙，历时两年。工程结算于2008年1月完成。风临洲项目是我公司开发的第三个项目，为公司以后项目的开展打下了坚实的基础，在我公司房地产开发历程上具有里程碑式的意义。该工程在开发时间上处于我公司地产开发的的起步时期，也是我公司高速发展的时期。施工模式还是延用富通模式，施工队伍的选择范围也较狭窄，施工队伍的履约能力较差，资金不够充裕等不足之处。在诸多限制条件下，风临洲项目仍取得了较好的业绩，在我公司房地产开发历程上留下了厚重的一笔。 成本控制管理，不仅仅是造价管理人员的事，它是一个有机的整体，从设计到施工都是它所统筹的范围，需要全员参与、全员管理才能真正做好的一个系统。在施工期间及结算期间，发现我司在成本控制管理方面还存在着相当的不足和缺陷。针对我中心在日常签证备案、现场考察、财务付款及结算中审核中发现的问题，特编制此报告，对工程造价指标进行分析，与市场价格进行对比，测定我公司综合设计、施工管理水平及成本控制水平；并对出现的问题分析原因，找出症结所在，以便寻求降低成本的途径，提高成本管理水平，指导以后的成本管理及成本控制工作。 本报告中数据主要来源于已完工程结算书、施工合同、签证单、设计变更单、财务帐册及相关法规等。 二、项目概况 风临洲苑项目的设计单位：深圳市唐俊昆建筑设计有限公司，监理单位为深圳中侨物业工程监理建设建理公司，勘察单位为深圳市地质建设工程公司，施工单位：广东省五华县第二建筑工程公司深圳分公司 风临洲工程位于深圳市宝安区新城大道与创业二路交汇处，总用地面积12873.95m2 ， 总建筑面积60370.89m2。工程设计±0.000相当于黄海高程标高5.0m，建筑等级：一类建筑，26层，地下1层。地下室层高为 4.45米，标准层高为2.9米，建筑总高度为88.4m。本工程地下室一层设停车场，地上26层为商住楼。首层为商铺（±0.000）层高为4.5m。2 层以上为标准层住房，层高为2.9m。屋顶设水箱、水泵房。 ±0.000以下砖砌体采用标准机制灰砂砖， MU10,墙厚240，M5.0水泥砂浆。±0.000以上砌体：外墙及内分户隔墙用200厚MU10加气砼砌块，管道井及其他内隔墙均采用100厚加气混泥土砌块砌筑，M5.0水泥砂浆。屋面为柔性防水隔热屋面。厅房地面为水泥砂浆地面。电梯井、电梯厅、楼地面、室外台阶为8-10厚仿大理石面砖。厨房、阳台、卫生间为水泥砂浆防水地面。内墙面为1：3水泥砂浆毛坯面层。电梯间、楼梯为满贴仿大理石面砖。首层商铺为乳胶漆棉层。其他天棚均为混合砂浆面。、外墙为100×50面砖外墙，局部装饰面及线条为涂料，裙楼外墙面为石材幕墙面。门窗材质选用国际GB 5237铝合金型材或标准铝镁硅系6063-T 5、VH 58型材。抗拉强度为157Mpa,阳极氧化镀膜厚度为15U。平开门窗，上悬窗选用38系列。推拉窗选用90系列。壁厚：20层及20以下为1.4mm，20以上为1.6mm。玻璃选用Low-e钢化中空玻璃。 进户门为防火防盗门。 结构形式为框架、剪力墙结构，抗震设防烈度为七度，结构抗震等级：裙房部分采用框架结构，抗震等级为三级；上部结构采用剪力墙结构体系，场地类别为Ⅱ级，抗震等级为二级，安全等级为二级。 基础采用预制管桩群桩承台基础，入土深度25~30米，持力层为强风化花岗岩，楼单桩承载力1600KN，塔楼单桩承载力2500KN。 工程地质及水文情况：根据深圳市地质建设工程公司提供的本项目《岩土工程勘察报告》揭示表明：地下水的平均地下水位为绝对高程▽3.25M，场地地层由上及下主要由如下的土（岩）层：新近人工填土层（素填土层）、第四系海相沉积层（淤泥质粘土层、淤泥质中砂层）、第四系洪积冲积层（粉质粘土层、粗砂层）、第四系残积层（砾质粘性土层）、燕山期花岗岩（全风化花岗岩层、强风化花岗岩层、中风化花岗岩层、微风化花岗岩层）。 风临洲项目工程位于新城大道与创业西路的交汇处南侧，总用地面积12873.90 m2， 该项目施工场地狭窄。场地东侧用地红线即为宝安大道绿化带边，场地在宝安大道与创业西路的交汇处设有道路入口和售楼处。施工用电从宝安大道引入，施工用水从宝安大道路口人行道一接驳口接驳安装，管径为Φ100mm。雨水及污水排入宝安大道市政管道。 三、经济效益评估 1、项目经济指标分析 风临洲项目建安项目总投资107,662,115.43 元（暂未完成部份结算按月进度汇总累计为依据）。其中建安造价 60,302,365.83 元，甲供材料 34,240,659.42 元，水电费 1,464,552.35 元，其他费用 2,700,436.09 元，税金 5,893,329.29 元，建安