第七章开发产品成本解析.ppt

房地产开发企业会计 第七章 开发产品成本的核算 本章要点 1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象 2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 3、土地开发成本的归集和结转 4、配套设施开发成本的归集和结转 5、房屋开发成本的归集和结转 6、代建工程开发成本的核算 第一节 开发产品成本概述 一、开发产品成本的分类 （一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 （二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出。 （三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 （四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 开发产品成本概述 二、开发产品成本的构成 开发产品成本包括以下六个成本项目： （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 开发产品成本概述 （四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 （五）配套设施费： 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 （六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。 第二节 开发间接费用的核算 一、开发间接费用的购成内容 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用 （一）职工薪酬 （六）劳动保护费 （二）折旧费 （七）利息支出 （三）修理费 （八）其他费用 （四）办公费 （五）水电费 二、开发间接费用的归集和分配 （一）开发间接费用的归集 开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。 借：开发间接费用 贷：应付职工薪酬 累计折旧 长期待摊费用 银行存款 注；为简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用，这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本，也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、投资性房地产、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。 例P137 7-1 二、开发间接费用的分配 若房地产开发企业本月从事一个开发项目的建设，将开发间接费用总额直接结转到该开发项目的开发成本明细账；若从事多个开发项目的建设，则应按一定的标准分配计入各开发项目的开发成本。 （1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下： 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计划）开发间接费用×分配率 采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。 （2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下： 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目直接费用总和 某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费用×分配率 账务处理： 借：开发成本 贷：开发间接费用 P139 例7-2 习题P157 习题一 第三节 土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、