桂阳城投特定资产收益权投资-尽职调查报告..docVIP

长安国际信托股份有限公司 长安信托?桂阳城投应收账款债权收益权投资 单一资金信托 尽职调查报告 调查时间：2012年7月  报告目录 估价基准日的登记用途 估价基准日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 面积 (平方米) 单位面积地价(元/ M2) 总地价 (万元) 备 注 桂阳县城市建设投资有限公司 桂国用(2009)第2321号 桂阳县城关镇城北新区八字塘 城镇混合住宅 熟地 熟地 104710 2009 21036 -  存在风险及防范措施 政策风险及防范 风险：国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策等相关配套法规的调整与变化，可能会影响信托计划收益水平。 控制措施：本项目操作是受让桂阳县城市建设投资有限责任公司对桂阳县政府的BT合同应收账款作为信托财产，成立财产信托。根据《BT协议》和相应的文件形成了桂阳县城市建设投资有限责任公司对政府的应收账款。本项目的政策风险较小。 信用风险及防范 风险：桂阳县人民政府的偿债能力将直接影响本信托受益人的收益。若因桂阳县政府的财政收支状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响信托到期信托受益权的实现。 控制措施： 1）为了进一步强调和落实还款时间与金额，要求相关单位出具《债权转让确认书》，确认付款时间和金额，放弃原有抗辩权。同时，在桂阳县人民政府未能履约、桂阳县城市建设投资有限责任公司未能履行回购义务的情况下，我司有权以向第三方出售等方式处置相应标的债权。 2）为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，桂阳县人民政府出具债权债务确认书；桂阳县人大将出具决议，将BT项目回购款9176.8万元纳入桂阳县政府年度财政预算；桂阳县财政局将出具财政资金安排文件，承诺优先以桂阳县人民政府财政收入和土地出让收入支付到期债务，若仍不足支付的，由其督促安排资金，用于向我司支付到期债务。 3）委托人承诺到期债权无法实现的情况，由其回购认购人持有的信托受益权。 4）抵押担保：桂阳县城市建设投资有限责任公司将名下的土地抵押给我司，作为桂阳县政府还款义务的担保，抵押土地的评估价值合计为2亿元人民币，抵押率为40%。 管理风险及防范 风险：在信托资金的管理运用过程中，可能发生受托人因其知识、管理水平有缺陷，获取的信息不完全或存在误差，以及对经济形势、政策走势等判断失误，从而影响信托资金运作的收益水平和收益兑付。 控制措施：为保证受益人能够按时、足额获取收益，受托人将发挥在金融信托领域的专业优势，严格实行相关责任制度和分离制度，坚持各种调查、审查、检查制度，建立严格有效的风险防范和控制制度。 操作风险及控制措施 风险：即受托人未履行合同规定的各项受托人职责和义务而产生的风险。 管理措施：将在严格按照合同要求管理信托事务管理，包括信托财产管理、对投资者收益分配、信息披露等具体工作，以保证本信托计划项目的顺利进展。同时，将落实债权的法律效力，定期收集、整理、分析债务人、回购方的财务数据和运营状况，对其履约能力进行持续监控，防范项目当事方的履约风险，加强项目过程管理。如出现到期偿付风险，及时与桂阳县人民政府、桂阳县财政局、当地银行等协商，全力保证信托计划按时足额兑付。  调查结论 综上，经调查，湖南省桂阳县经济发达，政府信用度好，实质风险较小，桂阳县城市建设投资有限责任公司作为湖南省桂阳县城基地基础设施建设、各类交通产业及相关产业经营、管理的法人主体，政府在政策扶持、土地划拨及财政资金等方面给予了大力支持。同时，桂阳县城市建设投资有限责任公司已取得以下住宅70年期出让土地使用权，并将其抵押给我司作为桂阳县政府还款义务的担保，抵押土地的评估价值合计为2亿元人民币，抵押率为40%。对项目到期偿付安全性具有一定的保障作用。 鉴于如上调查，我部建议实施本项目，敬请审阅。 长安国际信托股份有限公司 信托业务三部 2012年7月 长安信托?桂阳城投应收账款债权收益权投资单一资金信托 长安国际信托股份有限公司 第8页