建纬所房地产法律风险防控专刊..doc

当前环境下房地产开发企业法律风险防御体系的构建 深圳分所 贺倩明 [论文摘要] 房地产调控政策没有松动迹象，房产地成交量均大幅度下挫，很多房地产开发商面对当前市场风险并没有做好充分准备，房地产开发商一方面面临资金链断裂的风险，另一方面还将可能面对与购房者、施工单位等的纠纷，因此，如何防范风险、化解危机将是房地产开发企业当务之急，本文通过对房地产开发各个环节可能存在的法律风险进行分析，进而提出房地产开发企业构建法律风险防御体系的步骤，试图通过本文一方面提高房地产开发企业的法律风险防范意识，另一方面告诉房地产开发企业如何防范法律风险。 [关 键 词] 房地产政策 房地产企业 法律风险防御 第一部分 前 言 由于国家对房地产市场的持续严控，近期房地产市场开始出现回落，商品房交易和土地交易的成交量持续低迷。由于市场的突然变化，导致开发商与业主利益冲突加剧，矛盾升级，将可能再次出现业主因房产价格下跌要求开发商补偿差价、业主集体拒绝入伙、业主群体攻击开发商售楼现场；也可能出现开发商因无资金支付工程款导致农民工殴打开发商员工从而导致大面积工程停工；还出现业主“断供”而引起银行与开发商高度紧张。2008年的金融海啸和2007年房地产市场调控差点使很多房地产企业甚至包括大的房地产企业可能面临破产，但2009年的房地市场复苏使很多开发商忽视房地产市场的巨大风险，尤其是忽视了房地产市场巨大的政策和法律风险。 根据我们近十年来的专业经验，我们认为很多房地产开发企业缺少对法律和法律风险的充分认识，很多企业只有在出现诉讼时才想到了律师，而没有通过事先严密的法律风险措施来预防纠纷的发生，有的甚至是对法律和法律风险的漠视，最后因为法律风险问题导致了巨大的经济损失，我们曾亲历了许多房地产开发企业长达几年的诉讼纠纷而错过商机导致企业倒闭或重大亏损，我们也曾亲历了许多楼盘因为诉讼缠身而出现烂尾，尤其在房地产市场出现波动的时候，很多企业措手不及，而且由于缺乏事先防范措施，导致企业陷入了无休止的争议、诉讼和索赔之中。 近几年，中国房地市场持续火爆，催生了很多房地产开发企业，而且绝大部分企业获得了巨大的利润，但是，我国房地产市场瞬息万变，房地产调控政策也层出不穷，根据我们的了解，大部分房地产开发企业并没有做好充分的风险防范准备，很多企业的管理是很混乱的，很多企业的盈利是基于市场的必然，而并非内部管理和风险控制做的好，因此，面对复杂多变的市场、面对越来越紧缩的法律、法规和政策，面对维权意识、法律意识越来越强的房产消费群体、面对日益发达的资讯媒体，房地产开发企业的法律风险可以说无处不在，然而，很多房地产企业并没有真正重视风险管理。 风险管理已经成为国际国内许多企业家必须考虑的事项，90年代以来，由于风险问题受全世界的关注，人们越来越清楚地认识到，随着建设规模的扩大，风险管理对地产项目建设会产生巨大的影响，由于我国房地产法律、法规体系庞杂，且地方法规条目众多甚至与国家法律相冲突，在我国，很多大型的房地产企业，不仅企业内部建立了庞大的法律顾问团队，而且外聘了专业律师，但是遗憾的是，根据我们调查，很少有房地产企业按照国际风险管理标准建立了一整套严密的风险体系，尤其是法律风险管理。 笔者所在的律师事务所十五年来一直致力于房地产开发和建设工程的专业法律服务，我们服务了几百家各种不同类型的房地产开发企业，代理上千种不同类型的房地产诉讼纠纷，同时为诸多大型房地产开发项目提供了房地产开发全过程法律服务。近几年来，我们在总结房地产法律服务领域十五年的专业经验基础上，并结合对近十年来房地产开发宏观调控政策、法律法规的系统分析，归纳整理了一整套房地产开发企业法律风险管理和控制文件，这些文件通过对房地产开发企业成功和失败的经验进行分析，对法律风险的种类、产生原因、法律风险的后果、法律风险的预防和控制进行了一系列研究，我们发现，房地产开发企业的法律风险发生存在一定的客观规律，而这些法律风险是可以通过事先严密法律风险防范制度设计得到有效的控制。为此，笔者撰写本文希望能够对房地产企业建立房地产开发法律风险防御体系有所帮助。 第二部分 房地产开发企业法律风险类别分析 通过对近十年房地产开发过程出现的各类争议、纠纷、诉讼等法律风险进行归类整理，我们大体上将房地产开发企业面临的法律风险进行了以下分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用权出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招