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工商行政管理部门对格式条款监管依据及审查《商品房买卖合同》格式条款参考依据 一、合同订立的原则 1、《合同法》第3条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 2、《合同法》第4条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 3、《合同法》第5条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 4、《合同法》第6条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 5、《合同法》第7条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 二、格式条款的定义 1、《合同法》第39条第2款：格式条款指的是合同一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、单据等内容符合合同要约规定和前款规定的，视为格式条款。 2、霸王条款定义：当格式条款中的一方当事人为了自身利益，利用其在交易中的经济强势地位和预先拟定“损人利己”条款的优势，将不公平、不平等、不合理的合同条款内容强加于对方，侵害对方的合法权益时，这种条款就被形象地称之为“霸王条款”。 四、法律法规对格式条款限制条款 （一）《合同法》对格式条款的限制条款 1、《合同法》第39条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 2、《合同法》第40条：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效： （1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （3）以合法形式掩盖非法目的； （4）损害社会公共利益； （5）违反法律、行政法规的强制性规定。 《合同法》第53条:合同中的下列免责条款无效： （1）造成对方人身伤害的； （2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 3、《合同法》第41条：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。 （二）《消费者权益保护法》对格式条款的限制条款 《消费者权益保护法》第24条：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。 审查商品房买卖合同格式条款应参考依据 （一）《城市房地产开发经营管理条例》 1、第31条：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 2、第32条：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 3、第33条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 4、第34条：违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。 （二）《商品房销售管理办法》 1、第18条：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 　 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。　 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 2、第19条：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸