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壮乡之根·休闲之都 ——关于邕宁区发展机遇和战略构想的建议 第一部分 城市运营的基本理念 一、城市运营概述 城市是一个地理、经济、社会的空间实体，是各种自然要素和社会要素聚集的组织系统。在人类历史中，城市是一个不断发展的空间地域实体，是随着社会的发展而逐步形成的。其基本特征是人口集中，工商业发达，居民以非农业人口为主，通常是周边地区的政治、经济、文化中心。 所谓城市运营，也称之为城市经营，就是从政府出发，运用市场手段，对城市的自然资源、基础建设和人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。与一般的城市管理不同的是，城市运营更强调城市发展的战略研究，更强调城市的商品属性，更强调城市资源的高效整合。 二、城市运营的历史性机遇 按照世界城市化的发展规律，当一个国家的城市化水平达到30%的时候，将进入飞速发展阶段；达到70%以后，则进入缓慢的平稳发展阶段。 在我国，根据全国第五次人口普查提供的数字，2000年我国的城市化率为36.2%，与1978年的17.9%比，年均增长0.75个百分点。据政府有关部门估计，今后每年有可能增长一个百分点，到2020年，全国城市化率可达到50%以上。这意味着未来15年里，中国这个世界上最大的农业国将有一半以上的人口生活在城市，中国也将由一个典型的农业国逐步转变为城市化的国家。这将是人类的文明史上规模最大，影响最深远的城市化运动。 在这个大背景下，中国现有的城市格局肯定要重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数量众多的中小城市，都面临着怎样调整自身的定位，自谋发展的问题，运营城市已成为中国城市化进程的必然命题。于是，如何运营城市也就成为了市长们的必修课。谁能在已经到来的城市化浪潮中掌握规律，把握机遇，谁就能脱颖而出，保持城市的强大的竞争力。 城市需要运营，城区也需要运营，而新成立的城区更需要运营。因为现在大城市的各个城区其实就相当于一个个中等城市，虽然他们的功能定位、资源条件、产业实力、核心竞争力以及发展潜力各不相同，在大城市中的地位与重要性也各有轻重，但同样存在竞争关系。 可以说，没有个性的城市就没有差异化竞争的优势，没有灵魂的城市就没有内涵，没有理念的城市就无法做到可持续发展。城市的个性越突出，影响的区域就越广，升值的潜力就越大，城区也是同样的道理。 三、城市发展运营的四个阶段 一是战略发展研究阶段。中国城市运营的探索，已由最初的定位论，到后来的策略论，到如今的战略论——将战略放到最重要的位置，体现城市运营理论和实践的日臻成熟。 所谓战略先行，就是更强调城市发展的前瞻性和科学性。 正如许多项目在事前要进行发展战略研究一样，城市发展除了对市场、经济、地区及周边以及各种资源进行研究之外，更要考虑政治、历史及人文等因素，另外还要进行优势、劣势、机会、危机等分析，通过这些分析、研究，找出城市发展的潜力、限制及机会，确定城市发展的方向和模式。 二是城市定性、定位、定向和定量阶段。通过上一阶段的研究、分析及论证，结合政府的政策、市场条件及老百姓的需要，进一步确定城市的性质、行政等级、城市人口及用地发展规模等，为城市定性、定位，确立发展目标。 三是制定发展战略阶段。包括城市运营战略、总体规划、土地发展策略、政府发展策略和经营策略等。 商品满足市场需求，其一为基本属性（使用功能），其二为特殊属性（与同类商品不同的特殊性），但在商品市场销售方面，最重要的是其特殊性。城市运营也是如此。传统的城市管理往往只注意到城市的基本形态，而没有将重点放在特殊性——特别是城市作为一件商品的特殊性。 换句话说，城市运营必须要遵循“唯一性、排他性、权威性”的基本规律。 城市运营战略，一些成功的例子包括： ·云南：彩云之南，万绿之宗 ·成都：西部之心，魅力成都 ——一座来了就不想离开的城市 ·浙江杭州：人间天堂，快乐杭州 ·云南丽江：体验之都，小资天堂 ——香格里拉生态旅游中心和示范区 ·安徽黄山市政府：梦里江南古徽州，云中仙境新黄山 ——告诉您一个大黄山 ·贵州镇远城市定位：神奇山水，传奇古镇； ·山东胶州城市发展战略：融入大青岛 再塑金胶州 ——千年商都，半岛枢纽 …… 由此可见，城市发展战略，最重要的是准确地发现和把握城市未来发展的最具潜力的特质。 在城市总体规划方面，目前我国许多城市有一种不科学的现象：在城市开发中，决策者或投资者只是寻找规划师进行总体规划，往往忽略或未进行足够的前期研究、定性及定位。 其实，一个城市成功开发，首先是从城市运营的基本点出发，对城市做深入的研究和解读，寻找出符合市场运营的“城市之魂”。然后才是城市规划，并且规划的每一个细部都要充分体现和符合这一灵魂，充分展示城市的内涵及其所表现出来的形象。 四是发展运营阶段。这一阶段的工作涉及各期财务预算、资金筹措及