“锦秋之春”房地产策划报告..docVIP

锦秋知春 策 划 报 告 书 目 录 第一部分 市场分析 总体市场分析 调查区域及项目确定 项目具体情况分析 竞争项目产品分析 户型分析 楼型分析 配套设施及设备 装修情况 重点竞争项目分析 四季青地区 二、万柳地区 中关村核心区 第二部分 销售推广计划 一、“锦秋知春”卖点归纳 二、“锦秋知春”之市场定位策略 目标客户群分析 产品完善策略 六、销售组织 七、整合行销概念导入 第三部分 广告行销计划 广告策略 二、包装策略 三、PR客户公关 四、销售现场的宣传方式 五、直效行销（DS） 六、活动推广 附录一 “锦秋知春”开盘活动计划 附录二 广告媒体计划（CUE表） 第一部分 市 场 分 析 总体市场分析 进行市场分析的主要目的就在于通过了解市场状况，寻找市场的空缺，或者重新开辟市场，以避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。 调查区域及项目确定 （一）调查区域确定 根据对本项目所处位置及周边项目的分布特征，确定影响它的相关区域有万柳居住区、中关村核心区、紫竹桥—四季青住宅项目聚集区。 （二）调查项目确定 市场调查和分析的项目的确定主要考虑以下两个因素 商品房项目 目前正在销售或即将销售的项目 具体项目如表1-1： 表1-1 市调项目 调查区域 调查项目名称 万柳居住区 1、阳春光华 2、光大花园 3、万泉新新家园 4、新起点嘉园* 5、锦绣大地* 紫竹桥 6、紫竹花园 7、美林花园 8、中海雅园 9、中海紫金苑 10、韦伯豪* 11、鑫德嘉园* 12、人济山庄 13、汇景阁 四季青 14、曙光花园 15、美丽园 16、世纪城* 中关村核心区 17、太阳园 18、世纪豪景 19、华清嘉园 20、宏嘉丽园* 21、苏州嘉园 22、锦秋知春 说明：标“*”号为2000年新开盘项目，斜体字为未开盘项目。 二、项目具体情况分析 供应情况 表1-2 不同区域供应情况 单位：万平方米 区域 项目名称 总建筑面积 居住 面积 在售 面积 销售率 % 总销 售率 已售 面积 市场 存量 潜在 供应量 万柳 阳春光华家园 19 19 19 95 95 18.05 0.95 —— 万柳光大花园 17 13.6 13.6 一期95/二期80 75 10.2 3.4 —— 新起点嘉园 30 20 2.2 80 80 1.8 0.4 17.8 万泉新新家园 20 20 15 95 95 14 1 5 锦绣大地 10 9.8 3．7 —— —— —— —— 6．1 小计 96 82．8 53．7 —— 88 44 6 29．1 紫竹桥 美林花园 15 13 13 一期95/二期80 85 11.05 1.95 —— 紫竹花园 16 15 15 一期95/二期40 60 9 6 —— 汇景阁 3.6 2.5 2.5 70 70 1.75 0.75 —— 中海雅园 18 18 18 50 80 14.4 3.6 —— 鑫德嘉园 5 5 5 65 65 3.25 1.75 —— 韦伯豪 12.5 12.5 1.5 40 40 0.6 0.9 11 中海紫金苑 8 8 —— —— —— —— —— 8 人济山庄 23.7 18 8 中区95/南区35 80 6.4 1.6 10 小计 102 92 63 —— 75 47 16 29 四季青 曙光花园 66.9 42 10 60 85 8.5 1.5 32 美丽园 20 20 20 一期95/二期40 75 15 5 —— 世纪城 100 100 21 80 80 16.8 4.2 79 小计 187 162 51 —— 78 40 11 111 中关村 宏嘉丽园 6.4 6.4 2.5 30 30 0.75 1.75 3.9 核心区 太阳园 40 30 14.76 95 95 14 0.76 15.24 世纪豪景 5 3 —— —— —— —— —— 3 华清嘉园 30 25.8 22 95 95 20.9 1.1 3.8 小计 81 65 39 —— 91 36 4 26 合计 466 401．8 206.7 —— 82 167 37 195．1 说明：1、市场存量=在售面积-已售面积 2、潜在供应量=总居住面积-