XXX房地产公司费用核算作业指引..docVIP

XXX房地产有限公司费用核算作业指引 1.0 目的 加强费用管理，规范公司费用核算，压缩费用支出，提高经济效益。 2.0 适用范围 适用于XXX房地产有限公司管理费用明细科目名称及核算口径。。 3.0 职责：财务部门应按此规范对费用进行分类及核算。 4.0 方法和控制过程 4.1 费用的归集 4.1.1 管理费用 4.1.1.1 “管理费用归”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费用、差旅费等），以及公司的财产费、公司活动费与业务无直接关系的费用：其中包括实质性“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。 4.1.1.2 下列费用属实质性的管理费用： 公司总监以上的人员人工费、行政费用及其职责发生的其他费用； 与业务不直接相关的办公费、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及其职责发生的其他费用； 公司非履行业务职责而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏账准备等； 4.1.1.3 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其他相应费用科目： 直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括市场部、销售卖场服务部门（物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集、核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”； 直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的工程部、监察部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集、核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”； 4.1.2 营业费用 4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用； 4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集、核算： 项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持费用； 政府收取的各项房屋交易费用； 完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等； 应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用； 班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费承诺； “管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或提供劳务）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”； 4.1.3 下列费用不属于“营业费用”： 4.1.3.1 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用”（计入开发间接费）； 4.1.3.2 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算； 4.1.3.3 开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或 “长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。 4.1.4 财务费用 4.1.4.1 “财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等； 4.1.4.2 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入“开发间接费”； 4.1.5 开发间接费 4.1.5.1 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘前的费用支出。 4.1.4.3 下列费用属于“开发间接费”： 竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用； 可资本化利息； 按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）； 开盘前发生的项目广告费、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用； “管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。 4.1.5.3 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目的招投标费用、人防热报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算； 4.15.4 “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中。项目经理部费用、开盘前的营销推广费及单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。 4.2 费用的划分及分摊 4.2.1 “财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）： 4.2.1.1 项目或项目中分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化； 4.2.1.2 比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中有分期）的净资金占用之和， “累计资金之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；