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按实物形态分类 ⑴土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格； ⑵建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 ⑶房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 根据价格表示单位分为：总价格、单位价格、楼面地价； (1)总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。 (2)单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格（包括了每建筑面积分摊的土地价格和建筑物价格）。 (3)楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/建筑总面积=土地单价/容积率 这三种价格中哪种价格不能反映房地产价格水平的高低？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 例子 有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/ m2 ，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的规划容积率为5，乙土地的规划容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？ 注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 按不同的经济行为 (1)买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移房地产权的价格格； (2)租赁价格：是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物 。 真正的房租构成因素应当包括；①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理 费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税(目前属于这种性质的税有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税)；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨：租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. (3)抵押价值： 从理论上讲，房地产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之日)的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. (4)典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。 (5)保险价值：是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。 (6)课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。 (7)征收价值：是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 按房地产交易付款方式不同 (1)实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时