204条补充条款应对购房陷阱..docVIP

■一位房地产专业律师，拟出200余条购房合同补充条款 ■补充条款提供的是谈判机会，无需逐条写入合同 ■购房人和开发商平等协商是补充条款发挥作用的基础 随着购房者的合同风险意识的逐步提高，聘请律师代理或协助买房的购房人也越来越多。隆安律师事务所的秦兵律师为购房人拟出的204条购房补充协议成为目前涵盖内容最全面、设定权利义务关系最细致的补充条款。上周，秦律师把这份一万余字的条款交与本报，希望诸项条款能对买房人提供帮助。 据秦兵律师介绍，经过对大量案例分析，目前，房地产争议越来越多，争议内容不仅包括交房及面积，还有质量、装修、物业管理、水、电、电话、交通、小区环境等，这期间有的消费者取得了诉讼的胜利，有的通过诉讼或者协商取得一定数量的违约金，有的退房后取得了房款，一个重要原因就是签订了细致的补充合同，这些合同使消费者权利得到相应保障。 据介绍，补充合同的原则有三个：第一个原则是细致，细致有三方面内容，首先是对案例的整理，发现可能产生争议的地方，将我们遇见的所有案件都写进去，包括法院的公告案件和新闻报道的案件；其次包括合同签订、履行的全过程，包括广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡都写进去，因为20年的还贷时间太长了，不知道会出现什么问题；最后涉及房屋的质量、面积及环境等方面，这些条款体现了客户的当前利益。第二个原则是违约后果，几乎每个责任都有违约后果，双方根据合同就可以了解应当有什么权利或者承担什么样的义务。第三个原则是举证责任，购房人在目前的全部过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，这时如果按照一般举证原则即谁主张谁举证是无法保护购房人权利的，所以该补充条款在某些方面采用了举证责任倒置的设计方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房人利益。 204条补充条款应对购房陷阱 ■第1部分 合同背景 第1条、销售广告：买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在____报第_版的广告，于出卖人取得联系，就购买住宅一事进行协商；本合同就双方可以预见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。 第2条、合同原则：出卖、买受双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人住宅一事达成本合同。 第3条、合同定义：合同中所称本合同系指目前出卖、买受双方所签订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。 第4条、合同目的：出卖人知道买受人购买本合同所指住宅系为自己住用、通过出租获得利润或者在住宅升值时通过及时转让住宅获得利润，或者其他可以利用此住宅相关的所有权或用益物权以获得利益。 第5条、合同标的：合同中所称住宅或本住宅系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的住宅。 第6条、住宅地址：此住宅位于北京市__区，目前施工进度情况参照照片。 第7条、项目许可： 第8条、批准部门：本项目由北京市已经批准立项，项目的批准文号： 第9条、土地权利：本宗土地原所有权人为：______，原土地使用权人为：__，土地使用权证：______，土地使用期限为：_____，土地使用性质为：______。 第10条、规划情况：用地规划批准部门为____，建设工程规划许可证：______，建设用地规划许可证：____。 第11条、销售许可：房屋销售许可部门为：____，房屋销售许可证：_____。 第12条、施工情况：施工许可部门：____，开工证：____。 第13条、建设情况：总设计单位：____，建筑师姓名：____，注册建筑师号码：____，总施工单位：____，总监理单位：____。 第14条、住宅标准：适用____。 第15条、住宅验收：由____负责验收。 第16条、质量评价：由____负责进行质量评价。 ■第2部分 套内空间 第17条、住宅户型： 第18条、平面图： 第19条、立面图： 第20条、起居室尺寸： 第21条、书房尺寸： 第22条、卧室尺寸： 第23条、卫生间尺寸： 第24条、厨房尺寸： 第25条、阳台尺寸： 第26条、过道尺寸： 第27条、技术经济指标： 第28条、层高： 第29条、室内净高： 第30条、贮藏空间： 第31条、套内楼梯： 第32条、门窗： ■第3部分 住宅质量 第33条、沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求。 第34条、平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不得超过政府规定的标准，否则出卖人将承担违约责任。 第35条、墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；如果买受人仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。 第36条、设计质量：住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的