[通化市房地产分析报告合.pptVIP

城市简介 通化市位于吉林省东南部，距省城长春250千米，车程约4.5个小时。属于省内九市州中的第四位的地级城市。排名依次为：长春、吉林、松原、通化。 1985年撤地区建市，至今24年，城市建设十分初级。 通化地处长白山区，全市2/3的面积是山地。城市三面环山，发展受其局限，呈南北极短、东西极长的带状分布。 城市体量 通化市总面积15698平方千米，建成区面积45平方公里。人口226万人（2004年），其中，非农业人口104.88万人，市区人口45.43万人。在市辖二区中，东昌区 面积 383平方千米，人口32万。二道江区 面积 378平方千米，人口14万。 城市人口数量决定一个城市的房地产体量，建成区面积说明一个城市的实际规模。从以上数据分析，通化市人口数量少，建成区面积小，城市体量较小，房地产业发展后劲不足。 经济情况 2007年，通化市地区生产总值353.6亿元，比上年增长20.1%。按常住人口计算，人均GDP达到15517元，比上年增长20.1%。（同期来看，2007年松原市完成607.3亿元，同比增长20.3%。人均GDP达到21710元，同比增长23.3％。） 分析得知，近年通化市经济发展速度较快，但由于底子较薄，总量在同级城市里仍属较低水平。 三产比：以第二产业为主 三次产业结构由2006年14.3：48.6：37.1调整为2007年的12.9：50.8：36.3。 在全市规模以上工业中，医药、食品、冶金三大支柱行业完成增加值107.7亿元，占全市规模以上工业的78.5%。 制药企业已发展到84户，明星企业如：修正、东宝、万通。葡萄酒生产企业88户，明星企业如：圣大、茂祥、通天。通化钢铁公司现有工人2.9万，下辖十余个子公司。目前通钢处于亏损状态，相对比医药行业对经济的供献与日俱增。 收入情况：较低 全年城市居民人均可支配收入12288元，比上年增长21.0%；农村居民人均纯收入4346.2元，增长17.1%。 通过了解，当地收入较低。通钢普通工人月收入在2000元左右，但近期经济下滑，每月只几百元的收入。药厂及酒厂工人的收较低，在1500元/月左右。但由于工厂较多，提供了大量工作岗位，因此待业人员少，收入也比较稳定。这在地级市中是比较少见的。也正因此，通化市商业较发达，百姓有较好的消费能力。 城市总结： 在城市级别上，通化市属四线城市，是省内较偏远的地级市，城市体量较小，房地产总量低。在地形地貌上，通化市是座山城，城市建设和房地产开发都因而受到了很大的局限。在经济上，二产多元化，三产发达，经济相对活跃。 发展阶段：处于发展阶段 2000年～2003年 起步阶段 2000年房地产市场起步，开始出现部分商品住宅。 2004年～2005年 发展阶段 2004年开发量大增，房价快速上涨，涨幅约400元左右，06年初市场均价约为1650元/平方米，略高于省内同级城市。 2006年～2008年 快速增长阶段 大量外埠开发商进跓，产品品质、档次均有显明提升。供需两旺，价格大幅增长，多数超过2000元/㎡。 总量判断 据政府统计公报数据显示，2004，通化市开发建设住宅30万平方米。根据市场调研总结，从2002年到2005年，市内二区共上市商品房和集资房976380平方米，其中商品房约64万平方米，集资房33.6万平方米。四年平均每年上市24.4万平米，2652户，平均套面积92平方米。 根据2006、2007年度政府统计公报，2006年通化市商品房销售面积68.69万平方米，增长50%。2007年商品房销售面积90.4万平方米，增长31.6%，2007年商品房空置面积22.5万平方米，比上年增长112.3%；商品房销售均价1692.5元/㎡。 通过市场调研得知，通化市商品房销售面积2007年约38万平方米，2008年约23万平方米。此数据与政府数据有一定差距，据我司市场部分析其差距部分为回迁及定向团购部分。因此我司判断，近几年通化市每年的商品房销售量在25～40万平米之间。预计2009年商品房销售量将在30万平米左右。 现在销售均价约1890元/平米，比去年同期上涨约200元/平米。 整体均价较低，项目档次分类明显。品质产品2500元左右，较低1600元左右，最差（山上）1000元左右。价格仍有一定上涨空间，但增长幅度不大。 通过上表可见，通化市土地价格较低。 棚户区改造 据调查，2005年末通化市城市棚户区共有48块，需改造房屋总建筑面积约250万平方米，亟待改造中心区棚户区面积150万平方米，涉及3.8万户、12万人、42户工企单位、职工8700人，按省政府要求，在规划期内，3