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股票投资分析 ---------- 万科A（000002）行业分析2009年12月到2010年3月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影响深远。 自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。2010 年一季度，二、三线城市房价受2009年一线城市火爆房价的波及，房价也有较大幅度的增长，房价收入比、月供/收入开始恶化并直逼一线城市，这势必引发政策的超预期调控。。2010 年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回 2008 年的有价无市状态预期的可能更加明显。胀压力下，房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。 0 w v- q3 |新浪乐居论坛资金成本方面，2010年以来房贷利率已经持续维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处 3-4%，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为 5%左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，2010年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨，从而促使投资/投机气氛活跃。 2 D4 @0 K9 B! Z2 p新浪乐居但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是2010年3季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。 公司分析全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任，享誉业内。万科以往20年的复合增长率都在35%以上。预计未来4年，按20%复合增长率推算，到2014年万科的营业收入恰好超过2000亿元，如果按25%计算就是2400亿元。而在未来10年， 即延长到2020年，假定复合增长率从25%降到10%，万科的销售额将超3000亿元。技术面分析9/8—12/10日万科k线图（图片来源：大智慧证券分析软件）从K线图中我们看很出，十月一日之前，出现三连音，预示着卖方力量释放完毕，是买入时机。十月国庆后，刚开盘万科就出现了大幅拉升。 在上涨过程中，股价出现的最高点，始终在10元左右，始终未能突破。因此，十元附近的股价，可能是万科上涨过程的阻力线。 在最近一轮调整行情中，万科股价始终徘徊在8元左右，始终未能真正跌破。可见8元左右的股价是大多数人持仓水平，可能是股价继续下跌的阻力线。 伴随着成交量的放大，支持了国庆后期的上涨行情。调整期成交量有所下将。技术指标分析万科A MACD （指数平滑异同移动平均线(MACD) 来源：大智慧由指数平滑异同移动平均线，白线上行穿过黄色线，预示行情反转，是买入时机。结合MA移动平均线，出现的时机正好符合，正好对应，国庆节后的上涨行情。白线在上柱形图为红色，在上方。白线在黄线下方，柱形图表现为绿色，方向向下。 调整行情到来时，正是对应，红柱与绿柱发生反转时。为白线下穿黄线，预示下跌行情到来，结合MA移动平均线有相同的分析结果。 由MACD 最近红柱越来越接近水平位置，很可能出现反转行情。结合MA移动平均线，有发生死亡交叉的趋势。未来股价可能下跌。结论随着我国经济的复苏，和国民经济的整体向好，中国城市化水平的加快，中长期看来人们对住房的刚性需求不会减少。但短期来看，部分地区房价过快的增长，和国家对房价的抑制性政策。由此，建议中长期投资万科A股，短期内要注意关注国家调控房价政策对股票的影响，和做波段投资，较为合适。短期涨幅有限，注意关注10元阻力点