公房出售面积如何分摊计算单价解析.docx

公房出售面积如何分摊计算单价一、公房出售时土地面积如何分摊（一）、分摊原则1、以每幢公有住宅的占地面积进行分摊。本幢建筑占地面积户用地面积=(房屋建筑面积×本幢总建筑面积)/栋占地面积2、底层有院落的使用者，拥有院落土地使用权。共同使用院落的，按户建筑面积分摊院落面积。3、商品房基地内的房屋，由单位购买后按房改方案出售给职工的，其用地面积分摊按照沪房地籍（1995）373号文《新建商品房用地面积分摊技术规定》执行。4、平价房或以其他形式建造的房屋依法自行出售的，仍适用《新建商品房用地面积分摊技术规定》。5、公有住宅基地内分摊后的剩余用地，仍按原土地权属来源确权。（二）、操作方法1、公有住宅户建筑面积以公有住宅出售时测算的数据为准。2、对于底层有院落的住宅，院落面积应实地进行丈量。该使用户的用地面积为建筑占地分摊面积加上院落土地面积。面积计算以平方米为单位，保留一位小数。3、院落勘丈填写勘丈记录表，以原丘为单位，与面积分摊表一并装订归入图档。4、在填写房地产权证时，除在土地面积栏内填写外，还需在附记栏里注明“土地面积以建筑占地进行分摊”。二、公房出售如何计算单价公有住房实际出售单价的计算公式：（一）、新分配公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。（二）、已租住公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-已租住公有住房折扣率]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。城市公有房屋租赁，是我国早些年的一种房屋分配制度。房屋所有人与符合一定条件的承租人签订公有住房租赁合同，将房屋提供给承租人使用，是带有一定福利性质的房屋分配制度。因此，公有住房的承租人所付的租金往往很低，与普通房屋租赁有着本质的区别。根据所有权的不同，公房又可分为国家直管公房，单位自管公房和经营单位代管，托管的公房。由于历史和经济等原因，公房租赁在我国城市居民住房结构中占有很大的比重，加之近些年城市建设的加快，房改项目的推进，使得因公房承租人的变更，拆迁补偿及安置等引发的矛盾日益突出。?【1】公房租赁法律关系的分析：公房租赁法律关系与普通房屋租赁的法律关系不同。公房租赁带有一定的福利色彩，出租人与承租人有着某种特殊关系。以国家直管公房为例，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人与承租人的的意思自治被压缩。公房管理部门作为公房的出租方，既有民事法律关系中的出租人身份，又有行政法律关系中管理者的身份。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》中指出“因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。”“直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。”(违反一般合同义务的，因双方法律地位平等，做民事立案)“直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理：　　（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；　　（二）直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。”在公房租赁纠纷中，准确把握法律关系的性质，对于帮助当事人正确维权有很重要的意义。【2.】承租人变更的相关问题在公房租赁关系中，很多情况涉及到承租人变更的问题。公房承租期间，承租人死亡的，公房不能作为遗产被继承，这点也是多数百姓错误认识的地方，很多人以为公房也可以作为遗产被继承。《继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房作为国家或集体所有的财产，不应被作为个人财产被继承。但是，承租人生前往往不是一个人在使用公房，而是与其一起生活的人共同使用，如果承租人死亡后，原与其共同生活的人不能继续使用该房屋的话，势必会对他们造成很大的影响，现实中，承租人死亡后多数是由其共同生活的家庭成员继续使用公房，却未曾办理承租人变更手续。实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但是由于没有办理承租人变更手续，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人