宏海·澳头项目整体定位报告-1.pptVIP

位 置：澳头镇安惠大道南端西面，洗马湖南面 用地性质：综合用地 占地面积：62000平米 容 积 率：≤4.30 总 建 面：341248平米 其中—计容建面：266600平米(商业、酒店、办公及公寓建面等不小于85000平米)；车库建面：74648平米 (按 100平米0.8个计算，35平米/个) 建筑密度：≤25% 绿 化 率：≥40% 区域配套资源—在10分钟辐射区内，毗邻大亚湾中心区的7大市政形象工程，未来可享受的市政配套资源较为丰富，教育、医疗、商务、公园等生活配套都相对完善 周边配套资源—目前项目所在区域城市建设较为落后，虽有规划的滨海度假公园，从度假角度而言，周边配套对本项目的支撑极为有限 本项目竞争来自两大方面： “城市性”决定了本项目存在 区域竞争 （2）区域外一线滨海范围—— 1.度假型市场竞争分析小结—— 通过对区域内外度假型市场的分析，可以发现： 定位度假型物业能有效拉升项目价值实现：度假型项目的客户与产品定位起点普遍较高，对项目价值实现具有积极的拉升作用； 本项目可借深圳东度假元年之势开发：2011年深圳东滨海市场放量增长，能有效提升本区域的度假理念，本项目可借势开发； 猴仔湾规划利于项目价值实现：规据“大亚湾经济技术开发区猴仔湾片区控制性详细规划”，本项目所在片区将建可容纳约10万人的滨海休闲生活区； “度假风情式居家物业”市场竞争小：纵观整个大亚湾滨海线项目基本都属于纯度假项目，本项目具有打造“具度假风情居家项目”的机会。 2.居家型市场竞争分析小结—— 惠湾市场居家型产品供应量巨大：目前及后续市场供应量巨大，市场竞争相当激烈； 居家型产品高度重合：区域内居家型产品不论是面积区间，还是产品属性，均呈现高度重合； 若本项目走纯粹居家的方向，可能不利于项目景观资源（一线海景）价值实现。 本项目SWOT分析 整体定位—— 视角一、大亚湾区域内客户分析小结客户价格敏感性较高，对景观/环境敏感度偏低，不利于本项目价值实现 本项目初步客户定位： 产品定位思路 中建彩虹城 阳光地带 花城湾 太阳湾 爱顿第三季 仁和WE城 中御 海立方 天喜东方 四洲蜜方 丽都 灿邦国际 中兴佳苑 DADA的草地 三远大爱城 海湾首府 深南大道东 菩提园 核心竞争对手锁定—— 从项目属性、销售期、经营目标、目标客户等进行对比判断，选取三个核心的竞争对手： 灿邦国际、DADA的草地 目标客户类似 经营目标类似 销售期重合 属性类似 锁定竞争 惠丰城 金汇园 蓝湾星宸 金鹏项目 合生时代城 御玺山 ——矩阵模型锁定核心竞争对手—— 大亚湾中心区 2.居家型市场竞争视角 均价5838元/平米 开盘价格 开盘销售率100% 销售情况 本批首推1栋2至18层，共200套 推售情况 2010年4月18日 开盘日期 送精装修交楼 装修状况 1.48元/平米·月 物业管理费 1440个（地下） 停车位 21.2% 绿化率 4.8 容积率 247406平方米 总建筑面积 43000平方米 建设用地面积 2100套 总套数 本项目分三期开发，共九栋。其中一期有两栋，分别为19层的1号楼和30层的2号楼。 项目规模 灿邦国际广场定位为“深圳东岸CBD国际都市综合体”，项目共分为三期开发，其中一期有两栋，19层及30层的的公寓，由一级物业公司保利负责。本项目属中等规模，物业类型丰富，公寓、住宅、酒店、写字楼、商业等共同组成的城市综合体。 灿邦国际位于大亚湾中心区域，周边竞争项目激烈，有新天、华彩、金泓、天禧等诸多知名项目；灿邦国际与竞争楼盘相同，享受中心区域的均好 竞争项目1：灿邦国际 两房两厅：面积70.9-73.7平米，赠送面积15.6平米 户型方正实用，通风采光极佳，左右动静分区，独享生活私密独立，构筑贵族优雅生活； 尊享三阳台全明设计，卧室超大落地凸窗设计，270度视觉享受，部分楼层尽揽潋滟海景、红树林、山景、园林； 2+N两房加赠送阳光室，尽显豪华风范，气度非凡； 户户超值赠送，超100%使用率。 单身公寓：面积31.9平米，赠送面积3.9平米 户型方正实用，酒店式布局规划，干湿合理分区； 玲珑空间，功能齐备，时尚简约； 户户超值赠送阳台及阳光工作室，超九成使用率； 小户型度假首选，租住兼得。 从产品层面讲，高附加值赠送，创新的户型设计，具有较强的市场竞争力，但项目并不以产品作为项目的核心竞争力 竞争项目1：灿邦国际 配套规划：地下有1440个停车位 ；小区有约1万平米精致园林，融合偏东南亚风格加现代风格，文化时尚为本园林景观的设计主题；首创大亚湾极具特色的下沉式商业广场。 物业服务：国家一级物业管理资质企业保利物业。 旅游度假：虎头山森林公园、红树林公园、大亚湾森林公园及渔人码头、海鲜美