会所运营初探暨泳池设计讨论解析.ppt

从泳池的设计缺陷看会所运营 主要内容 泳池设计案例讨论 会所运营现状分析 如何策划会所 泳池设计案例讨论 会所运营现状分析 如何策划会所 泳池设计案例讨论 会所运营现状分析 如何策划会所 * —— 客户第一队 2009.10.30 泳池设计案例分析 作为会所的重要功能和亮点，缇香会所配备双泳池，也是南京万科所有项目中唯一的。 在前期设计时，充分考虑的双泳池的景观功能和高档配备。但在实际运营过程中，因缺乏操作经验，存在不少不合理之处。 ——以泳池为例，从不同角度对现有设计做分析，可为将来的蓝湾及其他项目会所设计提供宝贵经验。 1、泳池外观设计 缺点：池底拼花为黑色，容易与人的影子相混淆，救生员不容易发现溺水人员。 调整：现状无法整改 建议：池底设计尽量采用浅色调，方便救生员及时发现溺水人员。 泳池设计案例分析——安全风险 2、照明设计 缺点：室外泳池周边照明灯分布不均匀，单侧排布，晚上视线较差，增加了救援难度，存在安全隐患。 调整：加灯，提高亮度。 建议：泳池周边的灯光范围覆盖整个泳池，并达到一定的照度，满足游泳及救生需求。 泳池设计案例分析——安全风险 3、救生椅设计 缺点：救生椅高度过高，且踏步为镂空，不利于救生员快速上下。 调整：重新调整高度，增加拇指踏板。 建议：救生椅高度应适中，不宜太高，踏步应铺板，便于救生员快速上下。 高度调整 增加木质踏板 泳池设计案例分析——安全风险 4、配电房设计 缺点：配电房离池边太近，原设计在地下不方便维护，设备在雨天容易被水淹没导致跳闸。 调整：增加地面配电房。 建议：配电房需与泳池保持安全距离，最好设计在地上，并做好防水。 浸泡的水渍 维修孔较小不易维护 泳池设计案例分析——安全风险 2、动线设置 问题：入口不唯一，除了会所入口，还有其他途径进去，动线不合理且难以管理，缺乏安全。 调整：增加门，封闭区域。 建议： 对泳池的管理流线进行限制，避免第二入口。并尽可能使客户流线方便、合理，同时满足现场管理需要。 增加小门 泳池设计案例分析——客户感受 新方案 原方案 注入 注入 注入 使用 使用 泳池设计案例分析——运营成本 问题：直接加热运营成本高企（30万/年） 调整：使用外购热水热交换降低运营成本，年度费用预计8-10万（节约电费） 建议： 在设计会所运营设备时考虑实际运营状况，对未来的运营可实现盈利打下基础。 常温水 新方案 总结 从金域缇香泳池的设计结果来看，体现为在安全、实用方面存在较多不足，同时完全没有考虑后期运营的要求。 ——因此我们在从泳池设计缺陷对会所经营影响的实例中总结出，为了让会所对项目运营发挥积极的正面的作用，必须进行会所策划，整个过程与住宅销售相结合，以会所经营结果为目标。 会所是否需要自有产权，会所是否自营？ 会所经营的终极目标？ 首先提出会所的问题： 缇香会 自营情况： 小区入住率10-15％ 棋牌室在建 乒乓球和斯诺克未安排 开放泳池、健身开放 瑜伽、动感单车和跳操体验 销售泳衣和饮料 自营配套—金域缇香会所 缇香会是公司从托管到自营的转变，也是积累会所经营经验，探索盈利模式和逐步发挥会所价值的第一步。 会所自营现状——缇香会： 2.设计缺陷 ——因缺乏会所运营经验，前期会所设计直接影响后期经营 会所客户流线不清晰，不易管理。 会所功能区设计不科学，无法做到动静分离，影响资源使用效率。 会所运营功能设计缺乏运营成本指导，形成后期拖累经营的硬伤。 1.客户资源 ——运营初期，没有客户资源保障，并面临同业竞争。 小区入住率不高，缺乏成熟度，客户资源没有保障。 对小区外部，因地域、片区成熟度、同业竞争和会所自身知名度甚至于入口设置等原因，尚不能发挥吸纳外部客户的作用。 会所自营现状——难点： 会所策划流程 红郡 集中会所 体量较大 对内服务 安全尊贵 内部享用 ? 大型低密度别墅区住宅 金域蓝湾 金域缇香 集中会所 设施齐备 对内营业 便利、优惠 全天候服务 ? 大型高密度市区小户型住宅 集中会所与泛会所结合 设施齐备先进 对内营业 对内开放 身份体现 注重服务 ? 大型高尚人文社区住宅 金域蓝湾 金域缇香 集中会所与泛会所结合 体量大、服务类别多 内外服务兼备 对内开放 安全、优惠 多样化服务 ? 大型精品大众住宅 南京万科例证 会所特征 住户需求 住宅类别 一、分析项目性质，明确会所特征——想做怎样的会所 *