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宝盛园租售策划方案 宝盛园非住宅项目基本情况 * 宝盛园写字楼租售策划建议 宝盛园写字楼租售策划方案 □ 项目地点 荔湾区逢源路宝盛源小区 □ 项目可租、售面积 L栋首层, 层高 4.2米, 使用性质商业, 使用期 40年,可租、售面积409.5196㎡。 L栋二、三层, 层高 3.8米 , 使用性质商业, 使用期 40年，可租、售面积1779.5931㎡。 L栋四至二十五层, 层高 3.6米 , 使用性质办公楼 , 使用期 50年，可租、售面积17643.0779㎡。 M栋首层, 层高 4.2米, 使用性质商业, 使用期 40年可租、售面积460.3104㎡。 M栋二、三层, 层高 3.8米 , 使用性质商业, 使用期 40年，可租、售面积1793.0146㎡。 □ 小区车位 小区车位233个 负一层111个, 已出售车位39个，可租、售车位72个。 负二层122个, 已出售车位8个，可租、售车位114个。 宝盛园写字楼租售策划方案 □ 项目设计风格 正规写字楼格局，配置入口大堂，奥迪斯电梯，200个停车位，带中央空调，智能化配置，具24小时办公条件 每层设有公共卫生间 19楼以下单位的东北角柱位开间7．3米，纵深超过13．5米，间隔小户型的可能性较小 居住功能弱，商务功能明显, 不能作公寓式写字楼间隔。 宝盛园写字楼租售策划方案 项目的市场环境 ○住宅禁商 由于住宅禁商和整体经济形势向好，在市场热炒甲级或超甲级写字楼物业的同时，中低端写字楼近期也成为市场关注的热点。近期求购求租中低端写字楼的公司上升了近20%。 ○货源充足选择多 　　 目前广州中低端写字楼物业和高端写字楼数量约为1∶1，货量较多。市内中低端写字楼的货量约占整个市场的60%左右，用家的选择面较广。 ○项目同类型货源及分布情况 目前广州市内中低端写字楼主要分布在东风路沿线，如东风中至东风东沿线；环市东和环市西路段；还有海珠区部分地段，如江南大道中；荔湾区的中山路和人民路，如人民路的蓝宝石大厦及荔湾路的动感小西关；越秀区的百汇广场、新宝利大厦等写字楼物业。这些中低端写字楼，地理位置较好，多位于一线马路旁，交通方便，是本项目强竞争对手。 宝盛园写字楼租售策划方案 投资前景受关注 　　 目前写字楼投资两极分化，一类是投资高端写字楼，主要看物业的发展前景；第二类是投资中低端写字楼，主要是做长线投资收取租金获利。此类物业的投资回报率一般在10%以上就有数为。中低端写字楼有其独特的优势，如售价低，回报率高，管理费偏低，区域基本成熟等。投资风险低的物业，对于小型投资者而言是首选的目标。 相关专业人士指出，近两三年内写字楼市场比较乐观，每年租金可递增5%左右。由于近期广州推出不少写字楼产品，有些与高档住宅的价格相当，部分甚至低于住宅物业，从回报来看，只要投资眼光好，物业质素相当，写字楼的回报相当高，大概可在8%-12%之间。 从市场反应看，新推的中低端写字楼物业销量不俗。据开发商报称，富盈国际大厦首推34平方米至162平方米的中小型单位，开卖一周已成交100多套，更有香港基金将最高的6层整体购下，每月不到10元/平方米的管理费成为最大吸引力。而位于江湾路上的梦工场年前开售，推出层高4.5米的LOFT写字楼，据悉其中1栋已经卖完；去年上半年推出的富力千禧商务中心，主推50平方米至60平方米小面积单位，至今售出9成以上单位；宝岗大道的中新大厦，至今也售出7成以上。 宝盛园写字楼租售策划方案 ○中小型企业需求最大的写字楼类型 据市场分析家认为，中小型企业需求最大的写字楼物业面积为100平方米-200平方米，月租金在40元/平方米-60元/平方米之间，月管理费则要求在10元/平方米-20元/平方米之间，也就是说，每平方米的费用控制在80元/平方米以内。 ○客户访谈情况概括 去年，本公司针对宝盛园即将向市场推出，专门组织了一次相关的潜在客户的访谈，综合意见如下： ◎外区对西关老城区的印象是：路窄、单行线多，道路难认。 ◎普遍认为宝盛园的位置比较僻静，适合做住宅，缺乏商务办公气氛。 ◎区内的不少商家对宝盛园的认知度很低。 ◎宝盛园位于荔湾区非传统写字楼区，外区公司极少会考虑买／租该区写字楼。