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2011年市场比较法作业 1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000m2 1200m2 9687.6平方英尺 成交价格 240万元人民币 300美元/m2 243万元人民币 成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月初 交易情况 -5% 0% 0% 状况因素 0% +2% +5% 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5，2003年8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价 甲单价=2162.65（元/m2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2） （2）计算比准价格 比准价格甲 比准价格乙 比准价格丙 （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2） 2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表： 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/m2） 3800 4100 3950 成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日 交易情况 -2% +1.5% 0% 房地产状况 区位状况 +3% 0 -1% 权益状况 0 +2% -1% 实物状况 -1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解：（1）计算比准价格 比准价格A 比准价格B 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。 比准价格C （2）求算估价对象的比准价格 比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2） 3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/m2） 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 （2）交易情况分析判断 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% -1% +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 （3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。（2001年考试题） 解：（1）交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/99 可比实例C=100/102 （2）交易日期修正系数 可比实例A 可比实例B 可比实例C （3）房地产状况修正系数 ①因素权重值的计算 因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25 因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15 ②房地产状况修正系数的计算 可比实例A 可比实例B 可比实例C （4）计算比准价格 比准价格A 比准价格B 比准价格C （5）估价对象的价格 4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A