第、章概述、产权.pptVIP

第六节 房地产权属登记 一、 房地产权属登记概述 （一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。 （二）房地产权属登记的特点 1、由专门的登记机关负责 在我国，房地产权属登记是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为，房地产管理部门与登记申请人之间的关系是管理与被管理的关系。 2、房地产权属登记采取实质审查主义 办理房地产权属登记时，登记机关不仅要审查形式要件，还要对申请登记权利的来源等进行认真核实，只有两个要件同时具备，登记机关才会予以登记。 3、房地产权属登记采取发证制度 我国实行土地使用权、房屋所有权登记发证制度。 在大多数城市，房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。广州、深圳等少数城市则颁发统一的房地产权证书。 （三）房地产权属登记的功能 （一）产权确认功能 （二）公示功能 （三）管理功能 1、产权确认功能 房地产登记的产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，从而取得社会公认的权威。 2、公示功能 房地产权属登记的公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。这是为维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权或者不再具在支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，也可以防止以隐瞒权利的瑕疵进行交易。 3、管理功能 房地产权属登记的管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。主要体现在两个方面： 一是产籍管理功能，即通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据。 二是审查监督功能，即通过房地产权属登记的审查程序，对房地产的方位、面积等自然状况及其权属的真实情况进行调查，核实房地产及其权属；同时，依据实体法的规定，对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查，取缔违反法律、政策和社会公共利益的行为。 二、 土地权属登记 （一）土地权属登记的概念 土地权属登记，是国家土地行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。 （二）土地权属登记的类型 按照登记的时间和内容的不同，地产权属登记可区分为初始登记和变更登记。 1.初始登记 初始登记是指在一定时间内，对辖区内全部土地进行的普遍暨记。其权利范围包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权等。 2．变更登记 变更登记是指继初始土地登记之后，因土地所有权、使用权、他项权利以在土地的主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地所有权变更登记、土地使用权变更登记、土地抵押权登记、主要用途变更登记和注销登记。变更登记是在初始登记的基础上进行的，与初始登记相比，变更登记具有分散性、经常性和多样性的特点。 三、 房屋权属登记 （一）房产权属登记的概念 房产权属登记，是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 （二）房产权属登记的类型 根据《城市房屋权属登记管理办法》第9条的规定，房产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。 1、房地产权属总登记 房地产权属总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行一次性的、统一的、全面的房屋权属登记。总登记的目的：通过总登记一方面利于历史上的房地产权属混乱状况得以统一，其次利于国家的统一管理。 凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。县级以上地方人民政府应当在总登记规定期限开始之日30日前发布公告。 2、房产权属初始性登记 初始性登记适用于两种情况：一是新建房屋；二是房屋占用范围内的土地由集体所有转变为国家所有时。 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。 集体土地上的