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武清区北运河项目区控制性详细规划说明书一、现状概况与分析1、本单元为武清区北运河项目区控制性详细规划，位于天津市中心城区西北部武清区界内。距北京 71 公里，距天津城区 13 公里。本规划用地四至范围按顺时针方向从北侧开始依次为：京津塘高速公路、杨崔路、机场道、建国路。用地面积为：225.79 公顷。2、人口分布特点：人口主要分布在用地东北部和南侧的柴官村、曹园村、北河滩新村及上朱庄村，现状人口约：11000 人。3、现状用地构成主要包括有居住用地、工业用地、公共设施用地、农用地、水域等。 。 现状主要单位用地情况详见《现状主要单位用地情况一览表》4、主要用地分析（1）居住用地 本单元现状居住用地主要包括柴官村、曹园村、上朱庄村、徐官屯村、北河滩新村、市商业局宿舍和地税公寓等，现状居住用地：53.77公顷，占现状建设用地的 48.02。（2）公共设施用地 本单元现状公共设施用地主要包括杨崔路沿线周边的商业金融业用地、徐官屯乡人民法院等单位，现状公共设施用地：9.32 公顷，占现状建设用地的 8.35。（3）农用地 本单元现状农用地 76.79 公顷。（4）水域 本单元现状北运河贯穿用地南北，长度约 2700 米，宽约 80 米左右。用地内还有部分鱼塘，主要位于柴官村以南。现状水域占地约25.95 公顷。 现状建筑面积规模一览表 建筑类型 单位 建筑面积 备注 住宅建筑 万平方米 33.00 公共设施建筑 万平方米 4.90 工业建筑 万平方米 3.82 其它建筑 万平方米 1.60 合计 万平方米 43.32 二、土地细分导则依据与重点1、规划依据 》《武清区城乡总体规 《天津市城市总体规划（2005～2020 年）、 》《天津市控制性详细规划编制规程（试行）划（2008～2020 年）、 》和 》《天津市土地细分导则编制规程（试行）、国家和天津市规定及有关技术标准。2、导则重点内容 本单元作为城市发展的重点地区，要充分体现地区优势，通过规划促进城市功能的强化。三、单元功能与规模1、本单元功能 本单元土地使用主导功能是居住和公共设施。2、本单元用地规模、人口规模 依据《天津市武清新城总体规划》确定本单元的总用地规模为：225.79 公顷，规划建设用地规模为：204.47 公顷。 依照本单元居住用地规模和规划开发强度及规划人均住宅建筑标准（规划人均住宅建筑标准为 35m2/人）测算本单元可容纳人口 4.5万人。3、单元用地构成 本单元具体用地指标详见《用地构成汇总表》。四、用地布局1、居住用地 本单元居住用地主要分为两部分：安置区用地和新建居住区用地。安置区用地位于 02-02、03-09、03-13、03-20、03-25 地块，用地面积为 35.74 公顷，安置区建筑面积：61.72 万平方米，新建居住区用地主要位于武宁路两侧，用地面积为 68.12 公顷，建筑面积约为 85.13万平方米。规划总居住用地面积为 103.86 公顷。占规划建设用地的50.40。2、商业金融业用地 本单元小区级商业主要沿杨崔路和武宁路两侧地块布置，主要为社区提供商业配套服务设施。地块西北部和南部规划商业金融业用地为地区级的商业设施，是整个地区发展重要组成部分，其功能为酒店、商业娱乐综合体等，规划商业金融业用地面积为：16.78 公顷，占建设用地面积比例为：8.20％。五、地块控制1、本单元共划分了 3 个街坊、总计 53 个细分地块（不含城市道路用 ，具体控制要求详见《地块控制指标一览表》地） 。表中编号前两位为街坊号，后两位为地块号。2、已出让的地块的控制指标以出让合同确定的指标为准。六、建筑面积规模容量测算 。 本单元内建筑规模测算详见“建筑面积规模测算一览表” 建筑面积规模测算一览表 建筑类型 建筑面积 （万平方米） 居住建筑 146.85 商业金融业建筑 16.20 中小学托幼建筑 2.50 合计 165.55七、绿地系统与单元绿地率1、绿地分类及控制指标 本单元土地细分图中确定的城市绿化带、公共绿地，在开发建设时不得占用。绿地控制应执行《天津市城市规划管理技术规定》有关规定。 各级城市道路两侧设置宽度不等的绿化带，形成点、线、面相结合的绿化系统。规划绿化用地面积 41.87 公顷，占建设用地的 20.48。2、整体绿地率核算 计算公式：单元绿地率∑（公共绿地面积75）∑（生产防护绿地面积90）∑（各地块用地面积本地块绿地率）∑道路绿地面积/单元总用地面积 根据上述公式计算，本单元整体绿地率为 42.13。八、公共设施与配套设施1、公共设施项目在本单元的用地情况详见文本中《地块控制指标一览表》中的规定要求。2、本单元配套设施的类型、数量与规模详见《配套设施规划一览表》。 配套设施规划一览表 数量 要求独立序号 类别 项目 所在街坊或单