7地方：契税筹划案例.docVIP

【案例一】 最近，某大学的中年教师王老师想改善一下居住条件，计划把一套已居住5年的旧房出售，然后再买一套面积较大的新房。按照中介机构的评估，该旧房产的价值为40万元。 说来也巧，与他同在一个单位的老教授张老师也想买一套大小适中的二手房，以便自己退休后安度晚年。有人就建议王老师，将自己的旧房卖给张老师。张老师听说王老师要出售房子，心想买自己单位的房子质量知根知底，可以买个放心，于是也向王老师表达了想买房的意向。 正当王老师不知应当如何处理时，一个朋友向王老师出了个主意：请张老师购买王老师所需要的商品房，然后再以该房与王老师交换，如此一来，王老师就可以节省一笔数量可观的契税。 听了这话，王老师就动心了：我是自己买房好呢，还是与张老师换房好呢？ 经过多方了解，王老师得知个人在住房买卖过程中，要缴纳印花税等税费，其中，税负较重的要数契税。契税一般按购房价款的3%-5%缴纳，具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定。同时，税法还特别规定： 一是城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； 二是相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。 因此，纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策，合理利用换房这一方式就可节约契税，即，由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和那人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低契税税负。 但此项操作必须具备两个基本前提：找到熟悉可靠而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象；自己想买的房屋也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。王老师进行筹划时恰好具备以上前提条件。 王老师现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住5年，面积约80平方米，价值40万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积120平方米，价值约80万元。如果王老师直接购买该新住房，因其不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税4万元（当地契税税率为5%）。该大学的张老师也有资格购买面积120平方米的新房，但因为积蓄少，有心无力，只想购买一套二手房。于是，王老师跟张老师商量，提出了一个方案：请张老师按王老师的要求购买新房，所需资金由王老师提供。新房买下来后，双方再交换。王老师的住房按40万元计算，王老师把手上的40万元存款付给张老师。 通过这样的安排，王老师可以得到自己中意的住房，张老师也实现了自己的愿望。最重要的是，王老师仅需在双方交换住房时，按房屋价款差价40万元缴纳契税2万元，比自己直接购买新房节约税金2万元。 正当王老师准备要与张老师交换房屋时，朋友又来提醒：张老师购买了二手房之后，肯定需要对旧房进行装修，如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房与新房的差价，这样的话，王老师缴纳的契税将更少。王老师觉得很有道理，于是，就跟张老师进一步协商，按照张老师的设想和要求，由王老师在交换前先装修，装修费用由张老师负责。张老师觉得，反正都是装修，何不成人之美，于是，按计划行事。 通过筹划，该房产又增加装修费用10万元，原旧房的价值增加到50万元，王老师仅需按差价30万元缴纳契税1.5万元，从而可节省税金2.5万元。 契税属于财产行为税，契税由财产承受人缴纳。根据《契税暂行条例》的规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人是契税的纳税人。本案例就是利用税法对一些特殊行为的优惠规定进行筹划的。 对此类业务的筹划，其关键是需要对有关政策十分熟悉，在具体操作过程中按照有关规定进行适当筹划。 从20世纪80年代后期开始，我国住房制度改革逐渐铺开。为鼓励职工购买公房，1997年7月，国家颁布的《契税暂行条例》规定，城镇职工第一次购买公有住房，免征契税。此外，因不可抗力损失住房，而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。譬如，在北京，凡1999年7月13日之后因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，被拆迁人在政府发布拆迁公示或拆迁许可证后，重新签订购买土地、房屋权属合同的，其购买价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税；超过部分，按规定纳税。 国家税务总局下发的《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。在实务过程中，由于房地产开发有一个过程，购买者对有关政策不熟悉，有时就会出现操作上的差错，从而给自己带来损失。在日常房产交易过程中，有些购房者发现，很多购房合同里写明由开发商代收代缴契税，但实际上，开发商是无权代收这笔税款的。开发商为购房人代办产权证时，以税务机关委托其代征契税为名，要求购房者委托其代缴契税是不符合规定的。譬如，刚办完购房手续的周先生就上了开发商的当——他的购房契税是由开发