《3.第4讲：地租地价理论.pptVIP

4、地租与地价的关系 地价的决定机制——土地的价格表现为资源性地价和资产性地价。 资源性地价取决于土地资源利用未来的收益，其大小等于未来土地利用收益贴现之和。 资产性地价取决于土地资产转让收益，其大小等于未来土地转让收益的贴现。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （三）影响土地价格变动的因素 土地价格的影响因素一般可以分为：一般因素、区域因素和个别因素三大类。 1、一般因素（宏观因素） 行政因素 人口因素 社会因素 经济因素 国际因素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 行政因素 ——行政因素主要指国家政策对土地价格的敢于。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的，这种干预对土地价格影响至关重要。 土地制度（土地所有制、土地使用制度、土地供给和利用方式等） 住房制度 城市规划（土地用途和利用程度的不同具有不同的收益能力） 地价政策（高地价政策、低地价政策，政策引导） 税收政策 交通管制（交通综合效果） 行政隶属（升格、管辖更换） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 人口因素 ——人口状态是最主要的社会经济因素。 人口密度（正相关） 人口素质 家庭人口构成 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 社会因素 ——社会发展状况和安定状况对地价有很大影响。 政治治安状况（国内政治局势稳定情况） 社会安定状况 房地产投机（是否存在哄抬物价） 城市化状况（高地价政策、低地价政策，政策引导） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 国际因素 ——地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际政治、经济状况对地价的影响是通过国内的政治经济状况的影响而间接反映出来的。 国际政治状况（外贸、国际资金流动等） 国际经济状况（外贸进出口、产业发展、土地需求） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经济因素 ——经济情况的演变对国民经济和国际地位的影响有着重要的作用。在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中，一起民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定。 经济发展状况（经济发展速度、财政收支状况、居民消费能力等） 储蓄和投资水平 储蓄意愿 储蓄水平（投资水平） 资本积累 土地价格 储蓄能力 财政收支与金融状况 MS 地价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 居民收入水平 物价变动（房地产的保值） 利率水平 R 土地需求 土地价格 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、区域因素 区域因素是