估价报告容易出错的地方..doc

目 录 第一部分 总述 4 一、估价项目名称 4 二、委托估价方 4 三、受托估价方 4 四、估价对象 4 五、估价目的 4 六、估价依据 4 七、地价定义 5 八、估价期日 6 九、估价日期 6 十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项 6 十二、土地估价师签名 7 十三、土地估价机构盖章 7 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8 一、估价对象描述 8 第三部分 土地估价 12 一、估价原则 12 二、估价方法与估价过程 13 (一)市场比较法 14 市场比较法可能会出现的错误： 26 （二）收益还原法 27 收益还原法可能会出现的错误； 33 （三〕剩余法（假设开发法〕 34 剩余法可能出现的错误： 35 （四）成本逼近法 36 成本逼近法可能会出现的错误： 43 （五）基准地价系数修正法 44 基准地价系数修正法可能会出现的错误 47 三、地价的确定 48 可能出错的地方： 49 第四部分 附录 49 可能出现的错误 49 修正报告应注意要点 1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 土地估价技术报告 [封面标题]? 项目名称；[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样] 受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式] 土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式] 土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度] 提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式] 关键词： 估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致； 估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的； 估价机构，说明估价机构全称； ??????? 年度，说明提交土地估价报告日期所在年度 第一部分 总述 一、估价项目名称： 二、委托估价方： 三、受托估价方： 四、估价对象： 包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限 可能会出现的错误：漏项、描述不规范。 五、估价目的：[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，] 包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据：对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等 包含：1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误： （1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题) （2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。 七、地价定义：[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外转或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等腰三角形）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格] 包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的