【世联行】大兴亦庄工业园区.pptx

第一部分亦庄板块概述第二部分亦庄写字楼市场研究第三部分小结Contents目 录亦庄概述亦庄区位优越，对外交通便捷，为亦庄区域经济发展和产业升级提供了良好的契机区位交通亦庄区位 亦庄—北京经济技术开发区，位于北京东南部，城市五环路与六环路之间，地处京津高速起点，环渤海经济圈中心，北京重点发展的三个新城之一。金融街CBD12km18km北京货运交通状况亦庄对外交通便捷：亦庄轻轨多条高速公路航空……随着亦庄新城规划建设的推进，商业配套加速升级，高端商务产品供应涌现，亦庄写字楼进入写字楼市场快速发展阶段亦庄概述发展历程1992年：北京经济技术开发区，称亦庄开发区，开始建设1994年：被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区1999年：经国务院批准，成立中关村科技园区亦庄科技园2005年：国务院批准《北京城市总体规划》，亦庄为重点发展新城2007年：北京市人民政府批复《亦庄新城规划(2005-2020年)》，明确指出亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一1994-2004 初始阶段 2004-2008 发展阶段远期成熟阶段各种配套功能完善产品高端化、多功能化、多档次化发展配套功能单一产品形式多样化办公产品与生产基地逐渐分离售价、租金低办公升级、投资需求旺盛目前亦庄写字楼市场处于“加速成长阶段“初期商务办公功能薄弱生产基地厂房+办公区单一的低层建筑使得土地使用率偏低城市及商务办公满足高端办公独立办公功能 依托生产19921994199920052007区域概述新城多空间格局，以荣华商务轴为发展主线，将全面引领产业和新城发展区域规划在亦庄新城范围内，构建“两带――七片――多中心”的“组团网络式”城市空间结构。 两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。 七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。 多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。区域规划随着更多巨头的企业进驻亦庄，将促进区域产业结构的完善，带动区域商业及办公市场的进一步繁荣产业发展 世界500强落户于此，包括通用电气、诺基亚、三菱汽车、松下电工、三洋、拜耳、联合利华、百事公司等； 亦庄开发区现已基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业，而依托大中型企业落户带来的产业集群效应，产业链上、下游中小型企业也逐步涌入区域。主导产业上下游产业产业配套多项优惠政策中，资金支持和企业税收优惠将吸引大量企业入驻，人才引进优惠政策也引入大量高级管理和技术人才区域概述政策支持享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区“双重优惠政策”企业人才资金支持企业税收入区服务个人所得税入才引进吸引企业入驻促进企业发展鼓励个人创业 吸引高新技术人才和海外人才公租房、高端住宅等配套居住物业增加商务类办公产品增多解决中小企业以及高新技术企业的办公需求解决基层人员基本居住需求，以及高层人员高端配套居住问题市场研究 亦庄写字楼主要分布在亦庄线万源街、荣京东街、荣昌东街、经海路等轨道交通两侧分布特征本次市调重点市调了47个写字楼，其中，核心区的33个，路东区的14个； 核心区的写字楼类型较多，有高档5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓等；路东区的写字楼多为园区写字楼。亦庄路东区市场研究亦庄写字楼的产品类型主要分为5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓、园区写字楼四种形式，其中核心区的5A写字楼较多，而路东区主要是园区写字楼产品特征对亦庄写字楼市调的情况进行分析：就写字楼数量上来看，数量上最多的是园区写字楼，其次是5A写字楼和中低档写字楼；就写字楼的体量来看，园区写字楼所占建筑面积体量最大，约占亦庄写字楼市场的55%。5A写字楼分布区园区写字楼分布区中低档写字楼及商住公寓分布区市场研究亦庄写字楼户型种类较多，可满足不同规模企业的办公需求产品特征园区写字楼：2400-3800㎡（分栋）；300-1000㎡（分户或分层）5A写字楼：400-500㎡商住公寓：100-300㎡市场研究销售价格：商住公寓＞5A写字楼＞园区写字楼价格水平商住公寓：25000~30000元/m2；户型小、投资客较多5A写字楼：22500~30000元/m2 ；多为企业用户，建筑形态较好园区写字楼：10000~17000元/m2 ；户型大，区域配套较差商住公寓5A写字楼园区写字楼市场研究亦庄写字楼市场中，以5A写字楼租金最高，其它类型写字楼租金差别不大，且因地理位置、装修档次、管理等的差异会存在小幅度的波动价格水平地处BDA的核心区域，地标性建筑亦庄核心区域租金：5A写字楼：4-4.5元/㎡·天，中低档写字楼：2.7-3元/㎡·天，商住公寓：2-3元/㎡·天；亦庄路东区域租