2011物业管理师实务考题 解析.pptVIP

Tel85583084FaxAddress:体育西路1-3号峰源大厦附楼608房 * Social Perception：How We Come to Understand Other People 2011物业管理实务案例题解析 三、案例分析题(共10题，第16题至25题，共80分) 　　16.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。 　　17.义务监督员提出的建议(2)不可行。 　　理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。 　　18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。 　　理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。 　　应该采取的合理步骤和方法： （1）由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整； （2）同时在程序上要双过半业主同意。 参考答案： 　　 　　 　　案例二 　　19.投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4×30/60=2(人)。 　　20.每名员工每月最长工作时间=20.83×8+36=202.64(小时)。 　　小区门岗至少需要安排的员工人数=24×30/202.64=3.55=4(人)。 　　21.每名员工每小时超时加班工资=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。 　　每名员工每月超时加班工作时间=(30—20.83)×8=73(小时)。 　　每名员工月实际应得工资额=1500+12.93×73=2443.89(元)。 　　22.每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。 　　前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。 案例三 　　23.节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。 　　24.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。 问题： 25.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。 　　(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。 　　(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。 　　(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。 　　(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。 　　(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。 　　请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。 参考答案 23.技术节能措施有： （1）对耗能较大设备的更换， （2）提高设备技术水平或工艺水平。 　　管理节能措施如下。 　　(1)落实组织和管理体系。 　　(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。 　　(3)建立能源消耗的计划和考核制度。 　　(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。 　　(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。 　　(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。 参考答案 24.管理服务的重点工作：（1）房屋维修管理服务、（2）设备设施管理服务、（3）公共秩序管理服务和（4）消防管理服务是。 理由： 房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一； 综合物业项目，流动人员多，人员、车辆和物品等出入频繁，公共秩序管理非常重要； 消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。 　　 参考答案 25.观点正确与否的判断如下。 　　(1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。 　　(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。 　　(3)正确。 　　(4)正确。 　　(5)不正确。理由：《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 。 如何建立绩效考核指标体系 如何建立绩效考核指标体系 Tel85583084、85585