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第十五章 城市房地产管理法 　　　通过本章的学习，要求学生了解城市房地产管理法的立法概况，理解并掌握房地产的概念，房地产转让，土地使用权出让、划拨，房地产开发、交易的有关法律规定，并能够运用有关法律知识解决实际问题。 主 要 内 容 第一节 城市房地产管理法概述 第二节 房地产开发用地 第三节 房地产开发 第四节 房地产交易 第五节 房地产权属登记 第一节 城市房地产管理法概述 一、房地产的概念与特点 二、城市房地产管理法的概念 三、城市房地产管理法的调整 对象和适用范围 一、房地产的概念与特点 （一）概念 房地产，即房产与地产的统称。房产 是指房屋等建筑物和构筑物；地产是供开 发使用和经营的土地，而这里的地产则是 指房屋等建筑物和构筑物所占用的土地。 （二）房地产的特点 二、城市房地产管理法的概念 是指调整在城市规划区国有土地范 围内取得土地使用权，从事房地产开发、 利用、经营和管理过程中发生的经济关 系的法律规范的总称。 三、城市房地产管理法的调整 对象和适用范围 （一）调整对象 《城市房地产管理法》第2条规定了该 法的适用范围是：在中华人民共和国城市 规划区国有土地（以下简称国有土地）范 围内取得房地产开发用地的土地使用权， 从事房地产开发、房地产交易，实施房地 产管理，应当遵守本法。 第二节 房地产开发用地 一、土地使用权出让 二、土地使用权划拨 一、土地使用权出让 （一）概念 土地使用权出让，是指国家将国有 土地使用权（以下简称土地使用权）在 一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。 是指由市、县人民政府土地管理部门与土地使 用者签订的，明确双方在国有土地使用权转移过程 中发生的权利义务关系的协议。土地使用权出让应 当签订书面出让合同。 二、土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或 者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 第三节 房地产开发 一、房地产开发的概念和特点 二、房地产开发的基本原则 三、房地产开发企业 一、房地产开发的概念和特点 （一）概念 房地产开发，是指在依据《城市房地 产管理法》取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施、房屋建设的行为。房地产 开发包括地产开发（或地产再开发）与房 产开发两部分。 二、房地产开发的基本原则 房地产开发的三个基本原则，见图15-3。 三、房地产开发企业 房地产开发企业，是指以营利为目的的，从 事房地产开发和经营的企业。 设立房地产开发企业必须具备以下5点条件： 有自己的名称和组织机构。 有固定的经营场所。 有符合国务院规定的注册资本。 有足够的专业技术人员。 法律、行政法规规定的其他条件。 第四节 房地产交易 一、房地产交易的概念 二、房地产转让 三、房地产抵押 四、房屋租赁 一、房地产交易的概念 房地产交易包括当事人之间进行 的房地产转让、房地产抵押和房屋租 赁等活动。 二、房地产转让 （一）房地产转让的概念与条件 房地产转让，是指房地产权利 人通过买卖、赠与或者其他合法方 式将其房地产转移给他人的行为。 因土地使用权取得方式的不同，房地产转让包括 两种类型，具体条件如表15-2所示。 概念 房地产转让合同，是指房地产权利人作 为出让人与受让人之间就转让房地产所签订 的协议。 房地产转让合同与土地使用权出让合同 房地产转让合同是由两部分构成的： 一是土地使用权出让合同， 二是单纯以房地产权利转移为内容的房 地产转让合同。 三、房地产抵押 （一）房地产抵押的概念 房地产抵押，是指抵押人用其合法的 房地产以不转移占有的方式向抵押权人提 供债务履行担保的行为。 房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出 让方式取得的土地使用权抵押两类。如表15-3所示。 四、房屋租赁 （一）房屋租赁的概念 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房 屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的 行为。房屋租赁应签订书面合同。 房屋租赁合同，是指出租人将其所有的房屋交 付承租人使用，承租人支付约定的租金，并在租赁 关系终止时把房屋返还给出租人的协议。 第五节 房地产权属登记 一、房地产权属登记的概念及功能 二、国有土地使用权和房屋所有权 登记 三、房地产转让登记和变更登记