房地产开发经营计算题【参考】.doc

第1题：第六章 经济评价指标与方法(计算)(本题:10分) ①总建筑面积=200?X666.67X2=266668（m2）； ②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）； ③总销售收入=8500?X266668+10000=226667.80（万元）； ④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR 第2题： 请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。 第3题：第六章 经济评价指标与方法(计算)(本题:10分) 购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。[2007年真题] 请回答下列问题： （1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2?（精确到个位）？ （2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？ 解：（1）购物中心年底基础租金的计算设最低基础租金为求最低基础租金计算各年自有资金净现金流量 ①第1年年初净现金流量=—5400?（万元） ②第2年年初：投资=—5400?（万元）；甲银行贷款5400万元净现金流量=—5400+5400=0（万元） ③第3年年初： 归还甲银行贷款=2700X（1+9%）2+5400X（1+9%）=9093.87（万元） 乙银行贷款=9093.87（万元） 净现金流量=—9093.87+9093.87=0（万元） ④第3、4年年末： 还本付息=9093.87X7%=636.57（万元） 营运成本=（1.5X70%X95%XA+10000X10%）X35%=（0.99754+1000）X35% 经营收入=1.5X70%X95%XA+10000X10%=0.9975A+1000净现金流量=（0.9975A+1000）X65%-636.57 ⑤第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44（万元） 营运成本=（0.9975A+1000）X35% 经营收入=0.9975A+1000转售收入=（0.9975A+1000）X65%X9.5 净现金流量=[（0.9975A+1000）X65%+（0.9975A+1000）]X65%X9.5-9730.44=（0.9975A+1000）X65%X10.5—9730.44 2）全投资内部收益率FIRR的计算计算各年净现金流量： ①第1年年初投资=8100?（万元） ②第2年年初投资=5400?（万元） ③第3年、4年年末： 经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元） 经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元） 净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64（万元） ④第5年年末： 经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元） 经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元） 转售收入=2910.21X65%X9.5=17970.55（万元） 净现金流量=2910.21+17970.55—1018.57=19862.19（万元） 计算内部收益率： 当i1=13%，则有： FNPV1=-8100-5400÷（1+13%）+0+1891.64÷（1+13%）3+1891.64÷（1+13%）4+19862.19÷（1+13%）5=372.84（万元） 当i2=14%，则有： FNPV2=-100-5400÷（1+14%）+0+1891.64÷（1+14%）3+1891.644-（1+14%）4+19862.19÷（1+14%）5=-124.22（万元） FIRR=i2+FNPV1÷（|FNPV1|+|FNPV2|）X（i2-i1）=13.75% 第4题：第六章 经济评价指标与方法(计算)(本题:10分) 第5题：第六章 经济评价指标与方法(计算)(本题:10分) 假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。[2006年真题] 在贷款利息最少条件下，求