资产评估说明及结论分析范文 2015整理资产评估报告范.docVIP

资产评估说明及结论分析范文 2015整理资产评估报告范 一、评估说明 (一)关于土地使用权W国用 (2003)字第157号的评估 1、委估物简介 该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。 2、基准地价修正系数法 公式：待评估土地使用权评估值=基准地价时间因素修正系数个别因素修正系数剩余使用年限修正数容积率修正系数 (1)基准地价：依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。 (2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析，从2001年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。 (3)个别因素修正系数 个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平坦1.2地质1一般0.8一般1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计77.2 个别因素修正系数=7.27=1.03 (4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。 (5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。 (6)土地单价评估值=3,3301.061.0311.36=4,944.54元/㎡ (7)土地总价评估值=7,349.794,944.54=36,341,331元 3、重置成本法 公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金 (1)土地取得费： A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,50030=135,000元/亩。 B.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字 (1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元/亩。 C.土地管理费：依照W价房地字 (1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。 土地管理费= (135000+1500)2.6%=3,549元/亩 D.耕地占用税：依照W政 (1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元/㎡ (6,667元/亩)。 E.新菜地开发基金：依照W政 (1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元/亩。 F.不可预见费：依照W价房地字 (1996)403号文件规定，按征地费用的2%计取不可预见费。 不可预见费= (135,000+1,500+60,000)2%=3,930元/亩 G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡ (2)土地开发费 A.城市基础设施80元/㎡ B.商业网点配套费22元/㎡ C.公共消防设施配套费3元/㎡ D.人防易地建设费14元/㎡ E.城市规划管理费1元/㎡ 土地开发费=80+22+3+14+1=120元/㎡ (3)投资利息：土地开发期为2年，利率取6% 土地取得费利息=315.97[ (1+6%)2-1]=39.05元/㎡ 土地开发利息=120[ (1+6%)-1]=7.2元/㎡ 投资利息=39.05+7.2=46.25元/㎡ (4)投资利润：根据待估宗地所在区位，取投资利润20%。 投资利润= (315.97+120.00)20%=87.19元/㎡ (5)土地出让金：依据W政 (2004)39号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1,215元/㎡ (40年)，考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99;则 土地出让金=1,2152.99 =3,632.85元/㎡ (6)土地单价评估值 =315.97+120+46.25+87.19+3,632.85 =4,202.26元/㎡ (7)土地总价评估值=7,349.794,202.26=30,885,729元 4、委估宗地综合评估值 评估值=(重置成本法评估值+基准地价修正系数法评估值)2 = (36,341,331+30,885,729)2 = 33,613,530元 (二)关于红三楼的评估说明 1、委估物的概况 红三楼位于XX区XX路西侧，北面与XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房产权证号W房字第200205765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。 2、评估方法 红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估 (1)