(房地产销售实施与管理.ppt

房地产销售管理 商品房营销人员培训教程 井云 一、房地产产权管理 房地产产权管理是房地产行政管理的核心和基础。所谓房地产产权管理，是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产管理机关及产权管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。从广义上讲，它还包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产档案、资料而进行的综合性管理，即产籍管理。 房地产产权 房地产的产权是指产权人对其所有的房地产，在法律规定的范围内享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉的权能，房地产的产权由产权人独立行使，不借助他人的帮助。 房地产产籍 房地产的产籍是指记录土地、地上建筑物、附着物状况及其权属关系的簿册。主要包括房地产产权登记档案、产籍图纸、卡片及簿册表报等反映房地产现状和历史情况资料的总称。 （一）房地产产籍资料的内容 产籍管理是为了确认产权、规划管理和城市建设服务的，它要求有完整正确的档、图、卡、册等资料，构成有机组合的整体。 档： 档即房地产登记档案； 图：图即房地产平面图； 卡：卡即房地产卡； 册： 册即簿册表报。 （二）房地产权属登记制度 房地产权属登记 房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄(权属档案)的法律行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。 《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。它包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产证明文件、资料进行的综合性管理，是房地产行政管理的重要的基础性工作。 权属登记特点 我国的房地产权属登记制度属于产权登记制，兼有权利登记制和托仑斯登记制的特点，主要表现为： 采用形式主义立法及实质审查主义 登记有公信力 强制性登记 颁发权利凭证 登记权利的静态及动态 2、房地产权属登记的目的 保护房地产权利人的合法权益 保护房地产权利人的合法权益是权属登记管理的根本目的和出发点。 保证交易安全，减少交易成本 房地产权属登记是房地产管理的基础工作 权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据 3、房地产权属登记管理的任务 做好房地产登记发证工作 做好房地产测绘工作 做好房地产权属档案管理工作 为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。 4、房地产权属登记管理的原则 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)，法律、法规另有规定的除外。 房地产权属登记的属地管理原则 二、房屋权属登记的种类、期限和登记的程序 （一）房地产权属登记的种类 总登记 总登记是在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行统一的权属登记。进行总登记是因某一行政区域没有建立完整的产籍，或是原有的产籍年久失管，或其他原因造成产籍混乱，必须全面建立产权管理秩序时所进行的登记。总登记由县级以上地方人民政府根据需要决定进行，列入总登记范围内的所有房屋，均应当在规定的期限内办理登记。 初始登记 初始登记顾名思义是最初的、原始的登记。一种是新建房屋的登记。二是原属集体所有的土地，经一定原因便成为国有土地以后，坐落该土地上的房屋进行的权属登记 转移登记 转移登记是房屋所有权主体的变更而应进行的登记，如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等。 变更登记 变更登记是指权利人法定名称的改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记。 他项权利登记 他项权利是指当事人设定的房地产他项权利，如抵押权、典权。 注销登记 因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行的登记。 （二）当事人申请登记的期限 总登记：申请人应当在当地人民政府公告的期限申请。 初始登记：新建的房屋，申请人应当自取得房屋竣工验收合格证明之日起30日内，持有关证件到房屋权属登记机关申请办理房屋新建登记。 转移登记：当事人应自转移行为发生之日起30日内，持有关证件到房屋权属登记机关申办房屋转移登记。 变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申清。 异议登记：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 预告登记：预告登记后，债权消灭或者在能够进行不动 （三）登记的程序 受理登记