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房 地 产 基 础 知 识 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 现行的土地获取方式（来源）1 划拨 2 出让：分为招标、拍卖、挂牌三种 从房屋层数高度分： ①低层 13 层（木结构、砖木结构） ②多层 46 层（砖混结构） ③中高层 79 层（钢筋混凝土结构） ④高层 1030 层（钢筋混凝土结构） ⑤超高层 40 层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）期? 房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至房屋竣工验收办理交付为止，所出售商品房称为期房。 现? 房?是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。 五 证? 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《建设工程开工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理部门核发。　 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。楼花：一词最早源自香港，是指未完工的在建房屋。现一般称预售商品房屋。复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 跃层住宅：是指套内空间跨跃两楼层及以上的住宅进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。即：容积率＝总建筑面积 ÷ 建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 绿化率：使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。建筑层高：层高是指住宅高度以 “ 层 ” 为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准》 GBI100-87 中规定，住宅的层高采用下列参数： 2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50 ％。 地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。? 假? 层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 搁楼（暗楼）：?一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 外飘窗（凸窗）：?指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗