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麦当劳地产王国的形成 2009年06月05日 10:47 来源： 时代商报 【字体：大 中 小】 网友评论 　　1974年，麦当劳王国的创始人雷·克罗克问别人：“我是做什么的？”有人回答：“所有人都知道你是做汉堡包的。”雷哈哈大笑：“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。” 　　50年代雷与合伙人在麦当劳之外成立了一个房地产公司，称为连锁房地产公司，负责寻找适合的开店地点，向地主租赁土地及房屋。连锁公司以20年 的合约向人家租得土地及店面以后，再把店面租给连锁店，在其中赚取差额。这样，只要承租的加盟者能够存在下去，麦当劳至少可以在房地产上赚到40％的利 润。更有利可图的是，物价逐年上涨，麦当劳收取的租金也水涨船高，理直气壮地收取涨价的资金。 　　除租金外，麦当劳连锁加盟的方式要求加盟者支付7500美元的加盟费用，并且在15年和20年内分两次归还。这样使麦当劳拥有了大量的现金流， 麦当劳对于地产的投资也由原来的租用转为购买。为了争取到更多的现金支撑，麦当劳还以10年贷款为条件，向银行设定抵押，也就是说麦当劳用加盟者和银行的 钱空手买进了土地房屋。而麦当劳的一些竞争对手远没有这样的房产投资眼光，在上世纪70年代的通货膨胀中，麦当劳的地产投资战略的优势得以凸显。 　　因为最初麦当劳购买房地产的成本很低，另一方面，租金在随着通货膨胀不断地上涨着。这一切使得麦当劳成为全美国最大的、价值最高的零售房地产公 司。就是仅仅从账面上看，麦当劳的这些房地产价值41.6亿美元之巨！到今天，麦当劳公司的收入中，有四分之一来自直营店，另外四分之三全部来自加盟店， 这一部分里有90％是来自房租！ （责任编辑：黄林艳） /2009/06/0510475166483.shtml麦当劳：地产模式陷阱 2010-11-18 09:30:00　来源: 网易财经　跟贴 0 条 手机看股票 8月中旬，作为首家在香港发行人民币债券的跨国公司，麦当劳赚足了眼球，经中国外汇管理局、中国人民银行和香港金融管理局的批准，在香港发行总金额两亿元人民币的3年期债券，所募集资金将用于支持麦当劳在中国业务的全速发展。 按照麦当劳250万元人民币加盟费来计算，两亿元人民币可以让麦当劳中国新开70家左右新店。而最近2年来，麦当劳宣称每年在中国新开160到 175家。然而在中国开设新店，并不仅仅是资金问题，而更多的是餐厅经营人才缺失问题。也难怪乎有人高评，“项庄舞剑，意在沛公”，麦当劳发行人民币债券 的真正目的不是钱，而是眼球。 Anyway，麦当劳未来还将好事连连，因为2004年前作为全球快餐业老大，错事连连，或许中国市场就是最好的例证…… 败笔处处 2005年6月，麦当劳大中国区总裁及中国发展公司总裁陈必得突然离职，很快上任汉堡王亚太区总裁，10月，麦当劳中国北区董事总经理赖林胜突然“下课”，与此同时，一年前刚刚就任麦当劳北京总经理的施文哲也正式离职。 显然，下课是因为业绩不好，2004年刚上任的麦当劳全球CEO Jim Skinner在评价中国区业绩时，用了“weakness”(虚弱)一词。 对于快餐连锁企业而言，门店数量直接决定着其成本分摊和规模效应。然而，有关资料显示，麦当劳中国开店速度较为缓慢：在2002—2004年的三年 间，月均新增加店铺数仅为4家;相比之下，到2004年底，肯德基在中国已达到1200家，是麦当劳的两倍，其中从2002年每月9家连锁店开张的速度到 2003年每月25家，其速度越来越快。 另外，麦当劳以“中国市场加盟政策法规不成熟”为由，一直不放开中国市场的特许经营，2005年时仅有天津一家加盟店，而肯德基已在中国多个二、三类城市开放50多家加盟店。 以地产盈利 然而，在美国老家，麦当劳排名第一，肯德基排名第七。麦当劳在世界121个国家和地区拥有超过30，000家店，全球营业额约406.3亿美元，而肯德基在世界80个国家和地区拥有连锁店数仅为11，000多家。 事实上，麦当劳并不像我们消费者所看到的那样，盈利来自卖汉堡。麦当劳的成功来自于“以快餐吆喝，以地产盈利”的特许经营模式，这种模式使其能够以少量启动资金快速地抓住银行，吸引富有经营能力的加盟商一起来共建麦当劳事业。麦当劳的前总裁克罗克曾明确表明麦当劳是做房地产的，“如果我不做房地产， 仅仅做快餐，麦当劳早就关门倒闭了。” 麦当劳或购地自建连锁店租给加盟者，或把一个精心考察过的店铺租下来，租期20年，跟房东谈好20年租金不变，然后吸引加盟商，把这个店铺再出租给加盟商，并向每个加盟商加收20%的租金，以后根据这块地产升值的情况，进行相应的递增。 如此，麦当劳公司的收入主要来源于房地产营运收入、从加盟店收取的服务费和直营店的盈余三部分。 这套模式之所以能够成功运营，是因为加盟者一般都没有足够