2016房地产估价练习(马区).docVIP

《房地产估价实务》练习 某人拟购房，开发商提出两种方案，一是每年年初付24万元，共付5年；另一方案是5年后付130万元，若目前的银行贷款利率是6%，应如何付款？ 2、一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为70万元，100万元，85万元，130万元，138万元，从第六年起租金为125万元，前2年利率为5%，以后各年利率均为7%，年期无限。评估该房地产的价格。 3、某年轻人购120平方米的三室二厅住房一套，还款方案为工作3年后开始还贷款，即从第4年至第10年每年年末偿还本息5万元, 第11年至第13年每年年末偿还本息20万元,假设银行贷款的年利息率为7％,问该年轻人所购房屋现值为多少?每平方米售价为多少? 4、某地块面积为90,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，取得费（出让金为30万元/亩，拆迁费40万元/亩），开发费2.5亿元/平方公里，其他费用（包括税费）6万元/亩，土地开发周期为三年，第一年投入开发费占总开发费的30%，第二年投入开发费占总开发费的50%，其它第三年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经过开发后的价格。（1亩=667平方米）（按复利计算） 5、假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资第一年占60%，第二年占40% ，建筑成本为4500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为8%，工程完工后每平方米售价8800元．工程竣工后25%即销售，其余75%估计一年内售完．开发商委托你评估该宗土地价格，试计算总地价、单位地价、楼面地价。（按复利计算） 6、分析说明房地产价格与GDP以及利率变动之间的关系？ 呈正向关系 国内生产总值，即GDP是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出 的全部最终产品和劳务的价值总和。国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。 当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费，在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。另外，城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。因此，房地产价格上升。二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动 经济增长。 呈负向关系 利率是一定时期内利息与本金的比例，是资金使用的单位成本。利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率主要有房地产贷款开发利和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，房地产销售量相对下降，使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。在实际研究中，要看占主要地位的是哪方面的影响。近年来，我国利率总体呈下降趋势，同时房地产价格不断上涨。实际生活中，利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升。 ? 7、分析人口结构的变化 8、阐述房地产估价的原则。 估价原则（appraisal principle）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 　　2．房地产估价原则 　　（1）独立、客观、公正原则； 　　（2）合法原则； 　　（3）最高最佳利用原则； 　　（4）估价时点原则； 　　（5）替代原则； 　　（6）谨慎原则。