5信用与债务理.pptVIP

---------合肥立诚职业培训学校编制 ---------内部资料 妥善保存 声 明 本讲义讲述内容为课程中相对的重点难点以及学员疑问较多的知识点，不涵盖所有考试范围。 AFPTM资格认证考试范围应以当年《考试大纲》为准。 考情分析 历年考情 核心考点及要求 1.影响信用决策的因素 ★★★★ 2.住房净值贷款 ★★★★ 3.抵利型房贷 ★★★★★ 4.气球贷 ★★★★★ 五星考点2个，四星考点2个，三星考点0个 知识网络结构 考点1 信用额度 最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度 在合理的利率成本下，信用额度主要取决于收入能力与抵押资产价值 最大信用贷款额度=税后月收入×信贷倍数上限 最大抵押贷款额度=资产×贷款成数 贷款的种类与规划 以目标是否确定划分 目标确定贷款 购房贷款、购车贷款、耐用消费品分期付款、证券融资等 借款的目的确定，借款为完成标的物购买过程的一个步骤，购置标的物可当作所借额度的担保品 通常利率较低 目标开放贷款 房屋净值贷款、存单/保单/证券质押贷款、信用卡循环信用、小额消费贷款等 不限制借款用途，借款目标不确定，可用于消费或投资 利率视有无担保品而定，通常利率较前者为高 以借款用途划分 投资性贷款 贷款的目的用来投资，投资报酬率高于贷款利率时，财务杠杆倍数愈高，净值报酬率愈高，可加速资产增长，如住房净值贷款与创业贷款 消费性贷款 贷款的目的用来弥补收支差异（信用卡循环信用）或提前置产（房贷与车贷） 以是否有担保划分 担保贷款 物的担保：抵押或质押，人的担保：保证人，通常贷款期限较长，贷款金额较高，利率较低 信用贷款 没有物或人的担保，以借款人本身的信用为贷款审核依据，通常贷款期限较短，贷款金额较低，利率较高 考点2 抵押与质押、保证与连带保证 抵押(不动产) 不转移抵押品占有 自抵押登记办理完成后生效 债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物的拍卖、折价变卖所得优先受偿 质押(动产与有价证券) 转移质押品占有 自出质人将质押品移交给质权人占有时生效 债务履行期届满，质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质押品折价，也可以依法拍卖、变卖质押品 保证 一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任 连带保证 连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任 考点3 投资性贷款 杠杆投资的净值报酬率 净值报酬率=投资净收入/净值 =[(投资收入/资产)-(利息/资产)]×(资产/自有资金) =(资产投资报酬率-资金成本率)×财务杠杆倍数 投资性贷款额度规划 还息能力上限=月储蓄额/月利率 还本能力上限=其它流动资产/停损比率 银行可贷上限=总可贷额度-已贷额度 取以上三项最小值为合理的房贷额 考点4 住房净值贷款（循环贷） 定义及特征 住房净值贷款是指金融机构以借款人住房作为抵押物，以住房净值作为抵押贷款基础，按一定贷款成数向借款人发放的贷款 住房净值贷款用于投资时，将其称为理财型房贷。在不超过核贷额度下，客户可以随借随还，又称作循环贷，利率较长期房贷高，但有需要运用额度时才计息，不用时不计息，资金循环使用，反而可以省息 使用 住房净值贷款可用于日常消费，购买耐用消费品，也可用于证券投资或其他用途 考点5 抵利型房贷 定义 抵利型房贷是住房抵押贷款和存款帐户的一个组合产品，存款帐户按贷款利率水平计息（故称抵利） 特点 相当于允许以存款提前还贷 抵利方式 活期账户余额=不必付利息的房贷金额 使用 抵利型房贷适合现金流量不稳定,但至少会大于本利摊还额的客户，超额现金流量进入可抵利存款账户,可达到节省利息支出并提前还清贷款本金的效果 考点6 倒按揭 定义 把房产抵押给债权人，获得一笔持续的现金流量，当设定年限或条件达到时，房产的所有权依合约规定转让给债权人 适用对象 通常适用退休后有房但无现金流量可用的老年人，获得年金的条件可设定到终老为止。与生存年金类似，活得愈久愈划算 倒按揭可解决老龄化社会中普遍存在的有房但无现金流量的问题，目前盛行于欧美与日本，中国尚未引进 考点7 气球贷 定义 先少量、分期偿还贷款利息和部分本金，剩余本金再到最后一期一次偿清，整个还款的模式就像气球一样“头小尾大” 意义 实现贷款期限与月供数额分离 利用短期贷款利率比长期贷款利率低的优势 适合收入稳定可以按期还款或提前还款，想减轻利息负担的客户 考点8 还本计息方式的选择 本利平均和本金平均摊还法 假设以6%的利率贷