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富丽花园广场项目商业物业策划建议 二零零六年八月  目 录 一、 项目定位思考 3 二、 餐饮娱乐行业市场要点分析 4 三、 项目区位分析 7 四、 项目商业业态定位 8 五、 项目规划建议 16 六、 招商建议 25 七、 经营管理 27 八、 提示 29 项目定位思考 1、对原“家居产品采购中心”定位的思考 原定位思路主要是基于海口房地产大环境的逐渐复苏，从而引发与房地产相配套的家具、建材、装饰材料等家居产品的大量需求，由此而导出“家居产品采购中心”的定位。虽然此定位也面临着市场同质化竞争、项目自身区位优势不突出、规划欠缺等方面因素，但从可行性及对于促进首层销售方面的因素来看，本人对此定位仍持肯定态度，此定位可作为备选方案，以备不时之需。 2、从商业项目定位的可变通性思考 项目现时从市政建设、居住及商业环境、周边竞争项目等方面有以下几个不确定性： 项目现在地段的市政道路设施建设情况尚未明朗 周边居住、商业氛围的改善尚存在很大的不确定性 项目周边的商业项目定位及招商情况不明，要密切关注其竞争性 从商业项目本身的特性看，定位就没有唯一的答案，同样一个商业项目，在不同时段、不同市场需求、不同的开发战略考虑、不同的赢利模式等因素的影响下，其商业开发定位迥异，这和住宅的开发有很大的差异性。这是因为，住宅一般只有居住一种功能，但商业项目根据不同因素，有购物、餐饮、娱乐、休闲、专业市场、物流中心等多种发展方向，并可应时应需作出相应调整变换。 基于此认识，结合项目所处环境的不确定性，本项目的商业定位并非是一成不变的，而是应具备相当的可变通性。 3、对项目眼前不利因素的认识 本项目面临的不利因素较多：人口少、商业不成熟、交通欠便利、周边电力村／货运场影响环境等等，但这些都是暂时的不利因素，若以发展的眼光看待，随着海口房地产大环境的向好，区域形象改造力度的加大，这一切问题都将迎刃而解。 所以，我们应以发展的眼光看待本项目的商业前景：从长远来看，项目周边将形成较大型的居住社区，因而将引发社区消费的需求递增。 餐饮娱乐行业市场要点分析 餐饮业 1、发展概况 建省前后发展迅猛，海南菜、粤菜最受追捧 海口“早年”的餐饮酒家，多位于大同路、海秀路、老机场路、海甸岛等地，大部分做的都是海南菜和粤菜，生意异常火爆。由90年至1994年底，这些酒楼的名气如日中天，生意达到高峰期，也是建省后几年省会海口最早一批具有代表性的餐饮企业，成了当时海口食客津津乐道的地方，但受经济环境及市场的影响，现在早期的代表性餐饮企业不少已经衰落。 90年代中后期涌现多元化发展局面 自95年始，在经济大环境起伏翻涌的影响下，海口餐饮业开始呈现多元发展的局面，路边大排档、高档酒楼、中档餐饮、品牌洋快餐等相继得到发展。但此时餐饮市场仍倾向于中低档消费，整体经济的不振也影响了餐饮市场容量、层次及品类的提升。不过，此阶段已初步奠定了海口餐饮业的基础，为其后续发展埋下伏笔。 新千年后呈现百花齐放格局 步入新千年后，随着海口经济的逐渐恢复，海口餐饮业出现了百花齐放的繁荣局面，全国各地风味佳肴纷纷进驻，餐饮经营品类愈发丰富、餐饮环境向观景休闲方向升级，金龙路中华美食一条街、“新外滩·复兴城”项目正是这股变化趋势的代表，市场竞争也趋向激烈。 2、现状 市场竞争激烈 低消费占据市场主导 经过前几年的急速发展，海口餐饮业已出现餐饮网点密集、高度同质、市场竞争环境日渐恶化的状况，市内多处餐饮集聚点遍布风格、档次、经营手法类似的餐馆酒家，引发起“一元钱风暴” （一元一斤虾、一元一个象拔蚌、一元一只鸡等）等恶性竞争的泛滥。 另外，海口经济实力的不强始终是困扰餐饮业进一步发展的关键因素。陶然居、卞氏菜根香、谭鱼头火锅店三大家在一年内的相继败退，从市场的反馈及商家的反省，可见海口仍是中低档餐饮为主流的市场，普罗大众最接受的仍是百来元即可三五知己聚上一顿的价格底线。 旅游市场尚未充分挖掘 旅游市场近年的趋势是自助游游客数量的飚升，针对这部分客源的需求及游玩特点，市场仍缺乏足够的应对手段以吸引他们。这群客人在就餐上当前仍处于散乱状态中，有针对性、有计划地去宣传吸引他们的场所尚不多见。 娱乐业 1、发展概况 行业环境恶化，缺乏规范监督 上世纪90年代初期，海口休闲娱乐业曾经辉煌无比，是全国娱乐界的坐标，但在十余年后，海口休闲娱乐的耀眼光圈却未能保持下来。虽然海口的夜间娱乐产业发展已成规模，不少品牌店无论是基础设施还是服务水准都不比其它城市差，但由于缺乏规范的行业监督，一些不正规的色情、宰客娱乐场所的存在败坏了海南娱乐业的名声，给游客造成了不安全感。尽管海口每年过夜游客多达500万以上，但游客在担心人身安全、消费欺诈等多重困扰下，夜间消费欲望锐减，娱乐业未能利用庞大的游客消费潜力，使得全行业