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基于《房地产估价报告评审标准》的《房地产估价技术报告》专题讲座 基于《房地产估价报告评审标准》的《房地产估价技术报告》专题讲座 主要内容: 估价技术报告的构成 估价技术报告的评审标准和写作要求 一、估价对象实物状况描述与分析 二、估价对象权益状况描述与分析 三、估价对象区域状况描述与分析 四、市场背景描述与分析 五、估价对象最高最佳利用分析 六、估价方法适用性分析 七、估价测算过程 八、估价结果确定 《房地产估价技术报告》的构成 《房地产估价规范》 (一)个别因素分析 (二)区域因素分析 (三)市场背景分析 (四)最高最佳使用分析 (五)估价方法选用 (六)估价测算过程 (七)估价结果确定 房地产估价技术报告评审标准和写作要求一、估价对象实物状况描述与分析 (一) “实物状况描述与分析”的评审项目和评审标准 1.“实物状况描述与分析”评审项目 (1)土地实物状况描述与分析 (2)建筑物实物状况描述与分析 2.“实物状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) 一、估价对象实物状况描述与分析 2.“建筑物实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 一、估价对象实物状况描述与分析 2.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。具体内容包括： (1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析； (2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析； (3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析； (4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； (5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； (6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。▲ 3.“建筑物实物状况描述”的要求：全面、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括： (1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述； (2)建筑结构、设施设备(水、电、气等)状况的描述； (3)建筑物装饰装修状况、档次的描述； (4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面的描述； (5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述； (6)室外公共配套设施完备程度状况等描述。▲ 4.“建筑物实物状况分析”的要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括： (1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价值的关系； (2)房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系; (3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； (4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析； (5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析； (6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合； (7)要进行功能折旧分析的尝试； (8)进行必要的外部性分析。 (一)“权益状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“权益状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。 (4)缺少分析的，扣2分。 (5)分析针对性不强的，扣0.5～1分。▲ 二、估价对象权益状况描述与分析 (三) “估价对象权益状况分析”的写作要求 1.“估价对象权益状况分析”的总体要求： (1)结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的合法性； (2)结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析； (3)权益状况不同时，估价方法运用中的分析； (4)估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的影响分析。 2.“土地权益状况分析”的具体内容包括： (1)土地所有权状况价值影响分析； (2)土地使用权状况价值影响分析； (3)土地他项权利设立情况价值影响分析； (4)土地使用管制的价值影响分析； (5)其他特殊情况的价值影响分析； 3.“建筑物权益状况分析”的具体内容包括： (1)房屋所有权状况价值影响分析； (2)他项权利设立情况价值影响分析； (3)出租、占用情况及其他特殊情况对价值的影响分析。 (一)“区位状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“区位状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。 (2)交通状况描