第四章投资性房地产(一)讲义..docVIP

第四章 投资性房地产 本章考情分析 本章阐述投资性房地产确认、计量和记录等内容。近三年考试题型为单项选择题、多项选择题和判断题，分数不高，从近三年出题情况看，本章内容不太重要。 题目类型 2008年 2009年 2010年 题目数量 题目分数 题目数量 题目分数 题目数量 题目分数 单项选择题 1 1 1 1 1 1 多项选择题 1 2 1 2 判断题 1 1 1 1 合计 4 3 2 本章近三年考点：（1）投资性房地产会计处理的相关规定；(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理；（3）投资性房地产的范围；（4）投资性房地产后续计量的会计处理；（5）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理等。 2011年教材主要变化 除删除一例题外，本章其他内容基本没有变化。 本章基本结构框架 第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （二）不属于投资性房地产的项目 下列各项不属于投资性房地产： 自用房地产（如：企业经营管理的饭店）； 作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备出售的楼盘）。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：（1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；（2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；（3）按照国家有关规定认定的闲置土地。 【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2009年考题） A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权　　D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。 【例题2·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2007年考题） A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 【答案】BD 【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1．与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2．该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 【例题3·单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（ ）。 A. 企业购入的写字楼直接出租 B．企业购入的土地准备建造办公楼 C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值 D．企业购入的写字楼自用2年后再出租 【答案】A 【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【例题4·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自