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如何操作地产基金？中国的房地产业正经历着变革,也充满了机会。如何在众多的融资渠道中选择合适的融资方式以赢取最大的投资收益是房地产开发商要考虑的问题之一。房地产基金基金以有限合伙制成立,有责任约束机制和利益激励机制,从而有效地降低了企业的委托代理成本,防止了道德风险,为房地产企业的发展提供了高效、直接的融资渠道。虽然税务处理方式还有待明细,但具有核心竞争力,有成功业绩、品牌的团队,可望成为成功的模式面对这一轮的限贷、限价和限购调控,中国的房地产业面临发展的十字路口。传统的依赖杠杆超速发展、拥地为王的方式,恐怕不能持续下去。这两年的其他融资渠道、包括信托、房地产基金等的发展,预示了房地产从模式上转向金融本质的改变。股权融资应运而生房地产业是资金密集型行业,投资量大但投资回收周期较长,因此需要稳定的资金来源。经过多年的探索和发展,目前中国房地产业的主要融资渠道有境外上市/发债、银行贷款、银信合作/信托、公募基金、私募基金和合作开发/收购合并等,但目前,在这些渠道上均需面对诸多问题。1、上市融资:股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道。上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。国内A股市场基本上已经停止审批房地产企业上市,如果能规避返程投资的限制,境外筹或H股形式是大型房地产商的一个好选择。在香港上市融资的主要问题,是资本市场主要以土地储备作为衡量市值的指标。在强者恒强的情况下,中小型开发商并没有受到资本市场的青睐。大型企业为了保持业绩,也要争取土地储备,如何降低成本获得土地是考量其核心竞争力的指标。2、房地产发行债券:发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。尤其是最近两年在香港上市的房地产企业,透过发行人民币债券,在有利的利率水平下,是一种重要融资渠道。这亦说明大型开发企业具备较低融资成本的优势。　3、银行信贷:从银行借款是开发商的主要筹资渠道。银行贷款可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。短期信贷只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信贷。国内大的政策银行,主要面对大型开发商。　4、公募基金: 在国外,公募基金如房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)是开发商主要的融资/退出渠道。从定义上,REIT采取公司或信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸收社会大众投资者的资金,并委托专门管理机构进行经营管理。　在这方面,跟国外REIT相同意义的中国房地产投资信托(C-REIT)还在构思的阶段。根据跟税务总局的沟通,在这阶段C-REIT 并不一定能拿到税务优惠。在没有优惠的情况下,买卖双方交易阶段的各种税收,包括营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税等,都对投资收益有很大的影响。当然,税务优惠政策有可能会对福利房、保障房开放,以鼓励资金流到较为微利的开发项目。但对一般商业运作的开发商,C-REIT并不能作为主流融资渠道。　5、房地产信托:在2010年到今年初,不少开发商以信托形式融资。这是一种透过信托产品把民间资金传到开发商的融资方式,其本质是债权,并以高利率回报投资者的风险。结构上开发商以房产抵押,加上回购条换,作为进一步保护出资人的保障。在近期的限购、限价大环境下,投资信托资金成本相对较高(年融资成本可能达到25%-30%)。而且,在银监会密切注视信贷之下,房地产信托不一定是开发商持续依赖的资金来源。　6、并购与合作开发:在资金紧张的情况之下,中小开放商之间互相合作开发,抱团过冬,也不失为保存实力的方法。不少开发商认为,只要还有土地储备,只要土地财政没有方向性的改变,政府调控的目标只会是限制楼价增速过高而不是打压楼价。只要熬过流动性的冬天,未来还是有戏的。　根据金融学的理论,回报风险的最好形式是股权。以上各种融资渠道中,除了上市融资是以股权方式体现外,其他大部分渠道都偏重债权方式。债券方式的缺点,是债权人有风险的考量,永远只能对发展商锦上添花。在房地产“十年九调控”的大背景下,只有房地产股权融资,才会是真正意义上的雪里送炭,资金与项目开发同舟共济。低成本制度选择金融学的另一个命题,是如何减小代理人的成本。所谓代理人成本,是指委托人为防止代理人损害自己的利益,需要通过严密的契约关系和对代理人的严格监督来限制代理人的行为,而这需要付出代价。人民币基金在这几年间的大力发展,很大程度跟2007年修订后的《合伙企业法》有关。修订后的有限合伙制度,提供法律基础,把代理人／投资团队／GP的利益与委