130423金川雁鸣湖项目市场调研参考.pptVIP

内部配套——5000㎡会所，一层。林溪湾会所开发较早，为项目启动物业。现在作售楼部用。整个区域配套相对成熟，项目本身配套较少，仅有一所幼儿园及会所，致力于打造纯生活型社区。 林溪湾 其他低密度案例 营销推广——广告推广，项目高调入市。入市后延续高调，针对高端居住群体，代言龙湖居住区。前期推广较为频繁，客户接受度较高，营销对于项目本身的成功起了重要的推动作用。 林溪湾入市报广：大河报 整版A31 林溪湾开园报广：东方今报、河南商报、封底整版。郑州晚报、封底整版。大河报（A09）整版 林溪湾 其他低密度案例 标准化体验流程——在售楼部解说以后，坐看房车，置业顾问带客户首先参观中央景观区，然后去精装样板间（400万精装），最后去看社区内景观。标准化的实景体验流程，给客户强烈的景观体验感。 出售楼部坐看房车 第一站：中央景观区 第二站：精装样板房 第三站：社区内部景观 林溪湾 其他低密度案例 户型分析——类独栋，建筑面积约350.57㎡，赠送面积约143.06㎡。二期一批类独栋共49套，面积在350-450㎡之间，目前剩余5套。为二期主力产品，3户、5户通过一层客厅连接起来，一层赠送80㎡的花园。 负一层：半地下阳光花园入口，双车位直接入口。 一层：双花园入门，挑高客厅连接花园，客卧独立卫生间，连接入户花园。 二层：三个卧室设置，双卫生间配置。 三层：家主专属空间，连接270度观景阳台，书房配置宽景阳台，北端头设置宽阔露台。 林溪湾 其他低密度案例 户型分析——联排，建筑面积约241.13㎡，赠送面积约84.97㎡。二期一批联排推出58套，面积在240-300㎡之间，剩余2套未售。为市场主流联排产品。 负一层：双车位配置，直接入户居住空间，多功能厅满足家庭娱乐需求。 一层：入户花园连接客厅。 二层：南卧配置小花园，独立衣帽间与独立卫生间。 三层：家主专属空间，配置花园露台，与书房连接，独立衣帽间与独立卫生间。 林溪湾 其他低密度案例 景观展示：景观示范先行，注重园林细节打造；自身建造景观示范区，通过良好的景观展示树立项目形象； 接待流程：标准化的看房流程及执行细则；重金打造样板间； 开发策略：项目产品入市采用中—高—低的价值层级思路； 营销推广：营销推广频繁，推广内容较为高调，强调项目的客户阶层与生活方式。 林溪湾项目启示—— 林溪湾 其他低密度案例 低密度失败案例 天伦庄园 正商红河谷 研究目的：失败案例对于本项目警醒与启示 天伦庄园——项目位于惠济区政府对面，借助项目周边便利的交通和政府环境资源，以传世别墅、庄园世袭为项目发展方向，项目占地面积600亩，距离南阳路农业路10公里天伦庄园在距离郑州市区较近，在规模、区位上与本项目差别较大。 天伦庄园 反面市场项目案例 开发商 河南天伦集团 项目区位 惠济天河路与开元路交汇处 规模 占地600亩，建筑面积48万㎡，容积率1.1，绿化为40% 总户数 总3066户 当期274户 物业类型 联排/叠加别墅、洋房 周边配套 郑州市第三人民医院(规划)，黄河迎宾馆、四季同达生态园、黄河风景名胜区 物业公司 河南省天伦物业管理有限公司 物业费 1.78元/月/平方米 卖点 地铁交通，景观资源，居住品质 自身配套 双语幼儿园、小学、会所、高档便利超市 产品配比 洋房：95—155㎡；一期别墅：167—420㎡；二期别墅：联排383㎡，叠加188、258㎡ 价格策略 洋房产品均价在8200元/㎡左右；联排别墅均价在18000元/㎡左右 客户 郑州市及周边地市客户、惠济区官员、生意人、私营企业主、退休人员等 物业公司 河南省天伦物业管理有限公司 建筑设计 英国UA建筑设计 园林规划 香港JWA捷奥国际 关键词：庄园、区政府 天伦庄园——共分为四期开发，现在一期（洋房和别墅）为内部认购房源，已经售罄.二期（联排和叠加别墅）在售状态，三期四期为储备土地,整个项目采用英伦皇室主题园林景观设计与英伦建筑风格融为一体。 规划景观：项目采用“英伦皇室”主题园林设计及“一轴四组团”的景观规划,高贵英伦建筑风格与园林设计紧密契合营造出别样风情 JAW捷奥国际大师，因地制宜的将英伦皇家园林的核心元素移植到原生的地貌环境之中，为天伦·庄园定制英伦皇室主题园林。 “一轴四组团”景观规划，一条英皇艺术长廊，四大皇室园林组团，展开一场源自英伦皇室园囿的盛大巡礼；中央水景广场以及文化雕塑小品。 天伦庄园 反面市场项目案例 天伦庄园——2012年10月二期推出一批产品，共54套房源，联排四栋18套（383㎡），叠加三栋36套（下户258㎡，上户188㎡），其中联排目前已售16套，中间户、边户各剩一套。叠加已经销售34套，剩下二套全为上户。 项目户型设计较为单一，去化率慢。 二期（全部） 物业类型 户型面积区间 套数（套）