项目一 房地产项目分析.pptVIP

* （2）房地产地段潜在价值 1）土地本身条件分析 2）生活方便状况 3）商务频繁状况 4）交通便利状况 5）居住文化状况 6）未来发展状况 7）同类型同档次项目市场的交易状况 8）居住圈层状况 9）可利用自然景观状况（借势） 10）开发地块自身的周边人口状况 * （3）不同类型房地产项目分析 首先要了解项目所处区位的自然、社会、经济条件，特别是交通状况。 其次，要用发展的眼光预测城市新的中心区位或门户区位。 另外，还要对国家的土地管理政策非常敏感。 * 案例赏析 四川省成都市A区房地产项目市场策划初步建议书节选 * 任务二：房地产项目自身分析 1、房地产产品分析 2、项目内部配套分析 3、项目外部配套分析 4、企业实力及影响力分析 * 1．房地产产品配套分析 （1）项目内部配套分析 1）房地产项目配套原则 2）房地产项目配套必备功能 居住、休闲、感官、投资 3）房地产环境创优要求 居民对环境的要求可归纳为五个要素：舒适、方便、安全、卫生和美观 * （2）项目外部配套分析 1）居住型地产项目 “一 一二二三四”配套设施 市政公用和公建配套设施完备的程度 公共交通便捷程度 居住环境舒适程度 居民人口构成与收入水平 * （2）项目外部配套分析 2）商业型地产项目 项目所在商圈情况分析 商圈形态 商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区 项目便利程度 潜在商业价值评估 * （2）项目外部配套分析 3）办公型地产项目 周围土地利用情况和环境 项目的易接近性 与其他商业设施的接近程度 4）工业型地产项目 * 2．房地产产品设计分析 （1）项目规划设计 建筑群体组合 道路规划 绿地规划 （2）项目建筑设计 建筑平面设计 建筑剖面设计 建筑体型及立面设计 * 3．企业自身情况及影响力分析 （1）企业资信分析 （2）企业管理能力分析 （3）企业产品研发分析 * 综合任务一、二分析 S（优势） O（机会） W（劣势） T（威胁） WT对策 WO对策 ST对策 SO对策 内部 外部 项目SWOT分析 * * 任务三、房地产项目卖点与买点的提炼 1. 房地产项目卖点的提炼 （1）卖点的含义： 在现实的市场环境下，产品相对于竞争对手产品的差异化及优特点。 在营销中，是引发消费者购买欲望的一种销售手段或技巧，即企业为展示项目的特点而提炼的语言和演示。 卖点的作用： 对销售工作具有明显的推进效果 给你一个购买的理由! * （2）卖点的提炼 1）房地产项目卖点的特征 卖点要对应消费者最需要的或最关注的 卖点是区别于竞争对手的鲜明特征 卖点需要有强有力的产品质量的支撑 卖点要比较容易唤起消费者现实需求 卖点要具有暗示消费或提示比较的作用 2）成就卖点的三个基本步骤。 进行周密详细的调查分析。 结合调研结果，寻机切入市场。 进行具有实际支撑元素的包装。 * （3）提炼卖点的误区和要点 1）关于卖点的误区 2）提炼卖点的要点 提炼目标客户最关注的卖点 * （4）房地产项目主要卖点 十八类卖点，见表 第一强：地点、价格、房型 第二强：交通、付款、工期 第三强：规划、配套、得房率、公司形象…… * 2．房地产项目买点的提炼 （1）买点的概念 指对应消费者所想、所要、所购买的产品的核心价值 即，竞争对手所不能满足的对应消费者的特质需求。 （2）卖点和买点的关系 未来的营销策划所强调的应该是‘买点’，而不再是‘卖点’ 给我一个购买的理由! * 2．房地产项目买点的提炼 （3）买点的提炼 关注客户的显性需求和隐性需求 突出客户实际使用中的利益点 提高营销人员的素质和能力 案例：某公司想用“屋顶花园”做为项目的买点，该如何进行分析？ * 案例赏析 金香林一期推广策划节选 项目推广诉求点 性质 诉求点 虚 ①“阳光·庭院·溪居”概念； ②提倡休闲居家养生生活； ③“中国西部健康住宅设计”典范； 实 ①纯6+1、7+1电梯洋房； ②项目所在区域良好的大环境； ③良好的园林景观，亲水溪居； ④庭院式半围合布局； ⑤商业、居家配套完善； ⑥良好的交通条件，轻轨三号线将从项目旁通过 * 本章小结 （1）影响房地产项目的区域环境主要有哪些？ （2）房地产项目的区位环境主要指什么？ （3）房地产项目的配套对实现房地产销售有何影响？ （4）如何提炼房地产项目的卖点？ * 成就（卖点）买点的三个基本步骤 （1）周详的调研 （2）结合调研结果，寻找现实的机会 （3）进行具有实际支撑元素的包装 案例：某公司想用“屋顶花园”做为项目的卖点，该如何进行分析？ * 提炼产品核心卖点的“六大法则” 第一，确有其实 第二，确有其理 第三，确有其市