2013年全国房屋登记官考试--《房地产登记实务与案例》综合分析题(5大常见案例).docVIP

全国房屋登记官考试 《房地产登记实务与案例》综合分析题 （5大常见案例） 第一题 房屋初始登记案例 案情: 甲房地产开发企业取得一小区8幢商品房开发建设项目，动迁时与乙蔬菜商店签订回迁安置协议，协议约定房屋建成后，甲方给乙方以商品房合同的形式安置一处临街一层商业用房1300平方米和同楼的3层两套住宅，并在施工图上第2号楼划定具体位置和房号。开发企业为筹集建设资金，依据工程进度情况，与银行鉴定了限定额度和时限的不定期多次借款合同，双方到房地产登记机构办理了登记；同时，开发企业申办了《商品房销售许可证》，向社会出售商品房屋，销售中，将协议中用于还建安置的第2号楼3 层的两套住宅卖出。 房屋竣工后，甲开发企业向房屋登记机构提出产权登记申请，申请办理已经出售的住宅房屋初始登记和未出售的 非住宅房屋的登记。经过登记审核程序，房屋登记机构向甲开发企业颁发了整个商品房小区住宅的房屋权证，预购商品房的购房人以此陆续办理了房屋权证。 乙蔬菜公司知道情况后，以利害关系人的身份向房屋登记机构提出登记异议。随后乙蔬菜公司对甲开发公司将已经约定的两套住宅出售，违反协议行为提起民事诉讼，但人民法院没有查封房产。 在甲公司申请初始登记时，乙公司已经提出异议登记申请。异议登记期间，房屋登记机构认为：规划批复和建设投资都是甲开发企业的，乙公司提出的异议不影响初始登记，明确产权更有助于解决纠纷，随之办理了登记。乙蔬菜公司以房地产登记机构在异议登记期间为争议房屋办理登记，且登记有误将房屋登记机构向法院提起行政诉讼。 问题一：在整个案情发展中，甲开发企业和乙蔬菜公司共向房屋登记机构提出那几种登记？（ ） A 在建工程最高额抵押登记； B在建工程最高额抵押确定登记； C 初始登记； D 异议登记。 问题二：异议登记期间，房屋未被法院查封，继续履行初始登记程序，以下哪些做法是错误的？（ ） A 异议登记期间，房屋未被法院查封，完成初始登记程序，明晰产权，有助于纠纷的解决； B 异议登记期间，房屋虽然未被法院查封，应当暂缓房屋登记手续，异议解决后登记； C 初始登记不同于转移登记，规划批复清楚，在异议登记期间，房屋未被法院查封，应当予以登记； D 开发企业有意隐瞒有协议的事实，应当承担相关责任，与登记机构无关，应当登记。 问题三：本案件中先后涉及两个诉讼，既民事诉讼和行政诉讼，下列哪种说法是正确的？（ ） A 按照先民事后行政的原则，由民事判决合同效力后再进行行政诉讼，确定行政行为； B 先行政判决进行房屋产权登记，民事诉讼只是评判合同有效性，用于解决经济纠纷问题； C 案件是由甲方不履行协议引发的民事纠纷导致登记行为失当，应当解决民事纠纷后处理登记的行政行为； D 隐瞒事实申请初始登记是开发企业的责任，异议登记期间完成登记是登记机构的责任，应当先进行民事诉讼后，再依据行政诉讼的判决做出登记行为。 问题四：案情中甲开发企业将本应用于签订于协议中安置的两套住宅按照商品房出售给了王某和刘某，如果说王某和刘某是善意取得，那么下列哪些条件构成善意取得？（ ） A 王某和刘某是以商品房形式购买的，不知道开发企业和蔬菜公司对购买的房屋另有约定； B 王某和刘某手中持有与开发企业签署的商品房买卖合同和购房发票； C 王某和刘某是以商品房形式购买的，支付同期商品房房价价款； D 王某和刘某已经入住，按照规定纳税并申请办理了商品房转移登记，取得产权证书。 问题五: 如果王某和刘某购买的房屋是善意取得，蔬菜公司应当安置的两套住宅房屋损失如何处理是正确的？（） A 房屋登记机构撤销王某和刘某的产权登记，恢复商品房状态； B 房屋登记机构撤销王某和刘某的产权登记，由开发公司给蔬菜公司按照协议约定安置； C 王某和刘某取得房屋是善意的，应当予以维持，蔬菜公司可以通过民事诉讼追偿损失； D 开发企业应当按照安置协议履行责任和义务，对蔬菜公司两套住宅房屋损失应采取协商和经济赔偿的办法解决。 第二题 在建工程抵押登记案例 案情: 甲房地产开发公司以出让方式取得国有建设用地使用权，将之抵押给银行贷款，在地面建筑物达到一定形象进度后，向房管部门申请房屋的预售许可，房管部门经审核该公司提交的要件符合法律、法规规定的预售许可条件，同时还要求土地抵押银行出具了同意甲公司办理预售许可证的书面材料，房管部门遂为其办理商品房预售许可证，后房屋销售完毕，并对已经出售的商品房合同进行了合同备案。现甲公司未在规定时间内偿还银行的借款，银行起诉至省高院，法院判决甲公司应于判决生效之日起15日内偿还银行借款，银行依法享有该宗抵押土地的优先受偿权。甲公司不服，上诉到最高院，最高院维持原判。 本例是全国常见的一种商品房开发模式，开发商将土地抵押给银