格兰小镇11月营销计划10114.docVIP

格兰小镇11月营销方案 前言： 2010年销售任务 4.2亿，目前已完成认购424740434元（其中来自商铺来自自销），完成签约320771397元。计划在11月提前完成全年销售任务，目前还认购未签约（包括内部认），已签约未回款的还。11月具体营销计划如下： 一、目前剩余货分析 格兰小镇余货分布 类别 总共套数 认购套数 剩余可售套数 独栋 25 7 18 双拼 98 86 12 联排 174 126 48（包括前期剩余11套） 洋房 88 63 25 小高 142 134 8 　小计 527 416 111 （注：统计截止日期2010年11月4日。洋房不包括120-124栋70套） 联排一期余货统计 栋号 剩余套数 余货面积 余货总价 余货均价 102 6 1281.5878 11039 103 2 419.06 3518369.347 8396 104 2 419.06 3489797.918 8328 105 1 215.7 1782654.061 8265 113 6 1318.614 8868 114 3 647.1 5863268.306 9061 115 5 1102.9 9816331.531 8900 116 2 5404 3925512.204 8849 117 2 443.61 3994899.959 9005 118 4 887.22 9178575.429 10345 119 4 842.81 8327555.02 9881 合计 37 7577.649995 （注：统计截止日期2010年11月4日，余货统计不包括前期剩余11套） 总结： 目前产品剩余货量中小高和洋房主要以低楼层、产品质数较差的单位为主，但小高由于价格相对经济，所以走量较好。而洋房产品虽然客户意向较高但产品选择余地较小因此成交较慢，建议11月加推洋房新货，促进洋房产品消化。 联排剩余产品主要以102栋、113栋、115栋、118栋、119栋为主，其中102栋位置最好、属于楼王单位，目前未强烈推荐，113栋、115栋由于赠送面积较小，性价比相对较弱，客户被105栋和114栋分流，但由于价格适中因此当其他单位消化后客户自然转入113栋、115栋销售。，而118栋和119栋属于快乐购专属房源，并未强烈推挤，并且118、119栋位于山底，由于客户看房需走到山顶后再往下看因此客户往往选择其他位置的联排，因此建议增加一条联排看房通道，促进118栋，119栋销售。 独栋和双拼产品目前销售比较困难主要由于总价高和剩余产品选择性较少为主，因此建议11月此类产品不作为营销重点，可以自然销售为主。 联排成交客户分析 1、联排成交客户行业分布 联排成交客户中做工程建筑、中层管理人员比例较大，占据总体人数42%，生意人和老师比例为26%。 联排成交客户来源区域 联排成交客户大多数以雨花区、天心区为主，具体地点以井湾子、中建五局、东塘和雨花亭为主，天心区客户以理工大学为主。 3、联排成交客户获知途径 联排成交客户获知途径以路过和老带新为主，说明现场导示较为突出，老带新客户从客户从事行业分布来看主要以圈层内营销为主。 4、联排成交客户年龄分布 联排成交客户年龄分布以35-50岁客户为主，此类客户多为三口之家，以改善居住需求为主，在后期推广和营销中可针对居住氛围及社区规模、档次重点宣传。 总结： 联排成交客户行业以建筑、管理人员为主，此类客户主要分布在井湾子各大市场、中建五局为主，下阶段推广可针对此类人群进行短信、派单、call客宣传。 成交客户老师和教育机构客户主要来源于理工大学和雨花亭周边学校老师为主，下阶段推广可针对此类人群进行短信、派单宣传。 老带新客户比率最高，建议加大老带新转介活动力度，促进成交。 四、11月营销安排 销售目标：剩余余货销售+123栋洋房加推 销售重点：剩余联排销售+123栋洋房销售 节点安排 11月28日联排样板房开放； 利用以上节点以及联排成交客户特征进行11月营销、推广工作铺排。 媒体铺排 短信投放 时间：每周四-周天 投放人群： 长沙建筑行业人群； 井湾子各大专业市场客户； 中建五局单位员工； 理工大学员工； 注册资金300万以上私营企业主、个人存款100万以上客户 长沙市雨花区、芙蓉区、天心区各大户型住宅小区（已进行首改类客户）、 长沙市雨花区、芙蓉区、天心区企事业单位 2）电话CALL客