中原2012年3月房地产政策法规基础知识学案.ppt

东莞住宅维修基金： 缴纳标准 ▲住宅40元/㎡，写字楼、商铺、车位50元/㎡。（以前按房屋总价2%收取，现标准负担有所降低） 主要用途 ▲商品房小区公共部位，共用设施设备的维修和更新，改造费用。 使用程序 ▲必须经2/3以上业主同意，并由居委会盖章，物业管理公司持维持项目、预算金额、业主分摊金额等资料到房管局备案。 不再捆绑房产证 住宅维修基金 基金 2009年，东莞实施《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》。 2009年1月1日实施 契税、营业税、个人所得税、土地增值税 Part. G 契税： 契税：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。 住宅标准 依据 税率 普通住宅 家庭唯一住房、90㎡以下 1% 90㎡以上 1.5% 非普通住宅 容积率、建筑面积、成交价格 3% 东莞市财政局《关于调整房地产交易环节契税优惠政策的通知》（东财函[2010]1341号） 小贴士：自2011年09月01日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。（即加名不收契税） 营业税： 营业税：对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。 营业税的前世今生： 调整时间 楼市背景 变化 2008年12月 楼市冷清 个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其差额征收。 2009年12月 楼市火爆 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。 2011年1月 严厉调控期 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税。 营业税： 二手房个人所得税、土地增值税： 案例：以买进成本为50万元，出售价格为70万元的二手房为例，如果按照原来的个人所得税税率和土地增值税税率，只需负担纳税1.75万元，而税率调整之后，需要纳税却高达5.05万元，远远超过调整之前的纳税。 Ps：如果合同报价写低一点，可减少税负，但有一定的交易风险，东莞已经筹备评估价征税。 现行标准为2007年11月1日执行 启示：东莞二手房税费负担重，并且由买家承担，转手率低，成为制约二手市场的重要因素。 税 费 应缴个税=应纳税所得额×20％（注：税法规定，财产转让所得的个人所得税按20％的固定比例征收） 应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等） 如果为无原值凭证的房屋 应缴个税=住房转让收入×2％ 土地增值税税率由交易总额0.5%升至交易总额1.5% (普通住宅免征） 贷款基准利率走势及现状 Part. H 贷款利率走势： 2008年12月最低点 （促进楼市、外加85折） 2007年9月新千年来最高点 （经济过热、楼市火爆） 2011年7月 （稳健货币政策） 数据来源：中国人民银行 1993-1996年 利率曾经高达15.3% （经济过热、防止硬着陆） 回归基准利率 1.1-1.3倍基准利率 享受利率7折、8.5折 2012年以来，央行在金融市场工作座谈会上透露，将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。全国部分一线、二线城市首套房贷回归基准利率，甚至部分银行的优质客户可以打95折。 2010年-----2011年，银行系统信贷紧缩，银行普遍提高房贷利率，部分城市即使是首套房，也被迫承受上浮1-3成的贷款利率，三套房停贷或搭配理财工具。 2008年------2009年，为了促进楼市回暖刺激经济，鼓励居民购房需求，房贷利率维持历史低位，并且首次置业可打7折、85折。 利率现状： 利率的上浮、打折，能及时反映银行对购房消费的支持与区别对待。 （货币政策适调微调） 等额本金与等额本息还款的比较 Part. I 还款方式 首付 贷款 利率 贷款总额 还款时间 月供 还款总额 还款利息 等额本金 30% 70% 基准利率 58万 30年 5019元 119.51万元 61.51万元 等额本金与等额本息还款比较： 结果： 等额本金比等额本息，减少利息负担20.11万元； 但是等额本金月供压力相对较大。 以首次置业购买城区一套91.45㎡、总价83.22万元的房子计算，商业银行首付3成、贷款7成、基准利率。 等额本金 等额本息 还款方式 首付 贷款 利率 贷款总额 还款时间 月供 还款总额 还款利息 等额本息 30% 70% 基准利率 58万 30年 3878 139