扬州仪征市汽车工业园配套住宅地块前期定位报告-79.pptVIP

仪征汽车工业园配套地块前期定位 一、仪征房地产市场概况 市场印象 一级市场：由于工业的相对发达，使土地市场的增值速度不高，从而遏制了土地商业发展与土地建设开发的弹性增长 二级市场：商品房开发体量逐渐增加，销售节奏较缓，周期拉长 房屋二手市场：以个体代理机构为主，全市点状分布，市场交易氛围相对较弱 开发商状况：以江苏省或扬州地区开发商占据市场主导地位，开发理念上缺乏创新精神，在照搬成熟地区开发理念时缺乏深度理解及一丝不苟地贯彻执行，浙江开发商成为后起之秀，在开发及销售理念上领先本地开发商 供需分析 在06年楼市逐步回暖的基础上，07年以来，仪征市房地产市场持续升温，开发、销售状况较好，供需基本合理，尤其是住房真实需求得到满足 以2007年1-9月为例，仪征市房地产施工面积、销售面积分别上升了3.2%、28.1%,达到了58.47万㎡ ，26.66万㎡ 供应产品分析 供应类型：市场对小高层的接受度相对不高，市场上以多层产品为主，参差少量小高层，其中花园洋房及叠加别墅成为市场供应热点 建筑总体布局：布局单一，缺乏灵活性，主要成行列式布局，组团及人车分流不明显 建筑体：立面色彩单调，设计线条以直线、立体形状为主，部分洋房出现退台形式 户型面积：多层住宅以三房两厅为主，面积在90-130平米之间；叠加别墅则在140-180平米左右，双拼和联排则在240-260平米左右 价格走势 目前仪征的房价在扬州下属县市属于低洼地带，这两年上涨的幅度相对较低，以目前仪征在售的属于当地高档楼盘的银都锦绣家园为例，2005年9月份开盘单价起价为1800元/平方米，最高价为2500元/平方米，而到了2008年1月份三期开盘，目前均价在3200元上下 二、典型个案分析 凤来仪花园 首个低密度叠加别墅社区 开发商：扬州润弘房地产开发有限 公司 建筑商：南通五建 规划设计：南京泛华建设有限公司 景观设计：深圳同心碧园景观设计 有限公司 占地面积：134.7亩 建筑面积：10.69万㎡，其中住 宅9.96万㎡，配套公建 0.73万㎡ 绿地率：39.5％ 容积率：1.19 建筑密度：25.3％ 主力户型:189、92、142㎡ 销售价格：2500元/㎡ ★产品特点 超大间距，日照系数1:1.5以上 超大花园，一层住户享有60㎡的庭院， 南向双阳台，上层住户带有35㎡大露台 39.5%绿地率，打造凤凰文化为主题的中心景观区 层高3米，一层4.2米挑高客厅，餐厅与客厅之间错层设计 ★项目印象 凤来仪花园是润宏房产根据地块现状、规控等要求，并结合当时仪征市场供应情况推出低密度叠加别墅社区 产品推出时在当地有一定的创新性，一定程度上改变了当地普通住宅空间感弱、品质差的现状，同时又有别于容易出现的区位偏（配套程度低、入住率低）、总价高、物业维护压力大等问题的别墅项目。消费者新鲜感较强，同时也满足部分买不起别墅而又想住别墅的消费者心理需求 同时开发商结合项目周边无商业配套的现状，在地块西北面即项目的主入口处配置了集购物、休闲、娱乐为一体的商业用房——凤来仪广场作为社区配套，满足社区及周边居民生活需求。因此该项目推出市场时，市场接受度尚可，但受周边环境的客观因素限制，去化较缓 ★存在问题 产品套型结构配置缺乏合理性：1、“夹心饼干”建筑单体上叠加与普通单层相杂，购买群体和消费层次的差异性使得社区档次形象上不去.2、叠加套型过于单一和简单，无太多的创新；无法体现出大户型的档次和舒适性 市民中口碑相对不好：房子不好销售－－开发商为了降低成本，偷工减料－－造成房子的品质下降－－楼盘的信誉降低 银都锦绣花园 仪征第一品质社区、仪征首席人文景 观住宅、2005全国人居经典建筑金奖、 全国人居经典环境金奖的获得者 开发商：扬州市银都房地产开发有限公 司 建筑设计：中国美术学院风景建筑设计 研究院 景观设计：加拿大LSK国际建筑师事务所 市场推广：西元代理/西地广告 占地：7.8299万㎡ 总建：13.2866万㎡，其中住宅104475㎡ 建筑密度：35% 绿地率：35% 总户数：808户 机动车停车位：429辆。 容积率：多层容积率1.50，高层容积率 3.3 销售价格：3000元/㎡ ★产品特点 全框架结构，个性、灵活、可自由分割的成长型使用空间有别于其他砖混结构小区 “乐普牌劈开砖”作为外墙面砖，立面端庄典雅 壁厚1.4mm的“协和”铝合金窗，双层中空玻璃，保温降噪性能较好 屋顶采用世界著名品牌“欧文斯科宁”瓦，保温性能良好 “美家园”斜屋顶窗，优质美观 框架梁、柱与砌体交接处采用钢板网片及玻纤布连接、所有外墙底全部设