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专业--让我们离成功更近! 讲师：赵政 房地产基础知识 房产的类别分为： 公产房（包括自管产和托管产两类）、私产房、经济适用房、商品房、回迁房、 廉租房 房产有两个别称：一为不动产，一为物业。 房地产的权力 房屋所有权 土地使用权 房屋租赁权 房屋抵押权 房屋典当权 地役权 房地产的特征 位置固定性 使用耐久性 资源有限性 物业差异性 资金密集性 相互影响性 易受政策影响 保值增值性 出让（转让）土地 城镇土地 划拨土地 国有土地 农村所有制土地 （上面盖的房子是小产权） 军事土地、宗教土地 一般来说医、教、科、文、体均为划拨土地 土地年限： 普通住宅使用年限为70年 工业用地使用年限为50年 教课文卫体使用年限为50年 商业、旅游、娱乐使用年限为40年 三级市场的概念; 一级市场是指国有土地交易市场 二级市场是指一手房（商品房）市场 三级市场是指我们现在从事的二手房交易市场 我们现在落足于三级市场未来会向二级市场进军！ “五证”包括 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证 “两书”包括 住宅质量保证书、住宅使用说明书 生地是指从未平整过的原生态的土地，不能盖房熟地是指平整过的土地，有“三通一平”、“七通一平”的说法 三通一平是指： 通水、通电、通路及土地平整 七通一平是指： 通水、通电、通路、通讯、排水、通路、通消防设施及土地平整 基础概念大集合 容积率： 即整个小区的建筑面积与整个小区的用地面积之比！ 建筑密度（即建筑覆盖率）： 即小区内所有建筑物基地面积之和与小区总用地面积之比 得房率： 即单元套内建筑面积与单元建筑面积之比 （高层的得房率一般为75%） 易混淆概念集合 绿化率=地面上的绿化面积/小区的用地面积 绿化覆盖率=小区内所有绿化面积/小区用地面积 层高即本层地板到楼上地板之间的高度 净高即本层地板一半厚度到本层天花板一半厚度之间的高 期房：指国家正式手续未下齐全的房子 现房：指住进去就能办房产证的房子 准现房：指基础设施已有，能办房产证的房子 关于面积的计算方法 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 墙体面积=墙体在地面投影形成的区域面积（与墙高无关） 阁楼面积=阁楼尖顶两条边距地面2.2米投影形成的长方形面积（包含地下室） 露台是赠送的，不计算面积 半封闭阳台算一半面积 封闭的阳台算全部面积 板楼与塔楼的优缺点评析 板楼（又称条形楼） 优点： 采光好、通风好；均好性好；管理成本低；面积使用率高 缺点： 房价高、格局不容易更改、建筑钢度差 塔楼（又称墩子楼、点式高层） 优点： 房价低；空间灵活，易改造；结构钢度好，抗震系数高。 缺点： 均好性差、容易存在灰色空间（灰色空间即浪费面积）  楼型的排列： 1.行列式（例子：翠亨康庭） 2.围绕式（例子：翠亨村回字楼） 3.点式 （例子：翠亨村红黄蓝楼） 4.混合式（例子：整个翠亨村小区） Page ? * 房屋的结构分为： 砖混结构和钢混结构 钢混结构又分为 ： 框架结构 剪力墙机构 框架剪力墙结构 筒体结构 Page ? *