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新建商品住宅小区常见工程质量问题及对策 　　随着我国住房制度改革的实施，房地产市场呈现蓬勃发展的态势，加之近年来国家大力推动保障性住房建设，更进一步促进了房地产市场的发展，人民群众居住条件得到了明显改善。但是，由于有些施工企业没有严格按照规定的施工标准和工艺进行施工，有些总包单位对工程质量分项验收把关不严不细和房屋交付使用前没有安排逐户逐房间逐项联合检查等原因，导致新建商品住宅小区在交付业主使用时暴露出诸多工程质量问题或质量缺陷，影响了业主的入住使用。加之有的开发商不负责任，落实售后保修不及时、不到位，引发了诸多矛盾纠纷。有些业主由于找不到开发商和施工企业维修房屋，就将存在问题转嫁到前期物业服务企业身上，常常以交付的房屋质量有问题拒交物业费，从而影响了物业管理服务的正常开展。这一问题势必会影响新建商品住宅小区实施物业管理，也势必会影响到社会的和谐稳定。以某新建商品住宅小区为例，剖析常见的工程质量问题及瑕疵，提出对策与建议，供开发商和施工企业参考。 　　该小区2013年8月建成交付使用，规划面积19.50万建筑平方米，有业主1991户。据统计，在开发商将专有部分交付业主使用后，共接到涉及土建、门窗、水电和供暖等方面报修累计5130件次，主要存在7方面问题。 　　一、内墙面抹灰层、地面存在的问题 　　1.存在问题 　　据统计，涉及此类问题共有1694件次。其中，有479户业主报修墙面空鼓问题，占业主总数的24.06%；有346户业主报修墙面开裂问题，占业主总数的17.38%；有258户业主报修墙面腻子起皮问题，占业主总数的12.96%；有174户业主报修墙面腻子起鼓问题，占业主总数的8.74%；有214户业主报修墙面有穿墙孔没有封堵问题，占业主总数的10.75%；有124户业主报修地面开裂问题，占业主总数的6.23%；有85户业主报修墙角不直问题，占业主总数的4.27%；有14户业主报修墙面不平问题，占业主总数的0.70%。 　　2.原因分析 　　一是抹灰前墙面基层处理不到位，未浇水润湿，结合部未进行拉毛处理，从而造成了墙面空鼓；不同材质墙体之间未采取防裂措施，或者二次砌筑墙体沉降量未完成就开始抹灰施工，从而引起了墙体开裂。二是腻子层施工厚度过大，或者施工环境干燥致使腻子层收水过快，造成了腻子层的开裂、起皮、起鼓现象。三是由于主体结构施工过程中，用于加固模板的穿墙螺栓孔在抹灰前没有及时处理和封堵，直接用抹灰层盖住了螺栓孔，从而造成了墙面螺栓孔没有封堵现象。四是混凝土浇筑前基层处理不到位，或者浇筑后养护不到位，从而造成了地面开裂。五是由于施工人员的专业技能不合格，或者是工作责任心不强，造成了墙角不直、墙面不平问题。 　　3.对策措施 　　一是抹灰前对墙面基层进行处理，清除浮灰，拉毛处理，并提前对墙面进行润湿；抹灰中严格控制分层抹灰厚度；二次砌筑墙体施工完成14天后进行斜砌，不同材质墙体抹灰前应进行防裂处理，一般采用镀锌钢丝网，宽度不小于300?L，每边不小于150?L，抹灰总厚度大于35?L时，宜设置防裂加强网，抹灰完成后应及时进行养护，防止表面失水过快，引起墙面开裂。二是严格控制腻子施工厚度，不宜大于3?L；二遍腻子施工前门窗应安装完毕，以便保持室内环境的稳定。三是在抹灰前设置专门的封堵班组，具体封堵办法为：首先采用电锤对穿墙螺栓孔pvc套管进行清理，然后采用干硬性砂浆进行封堵，封堵深度大于50?L。四是混凝土地面浇筑之前应进行凿毛、清理、扫浆处理，浇筑混凝土完成后应及时覆膜浇水保湿养护，养护时间不少于7天。五是加强对抹灰班组施工人员的专业技能培训，考试合格后方可上岗；执行样板先行之路，明确施工标准；落实施工质量检查制度，及时发现墙角不直、墙面不平等问题，立即责成相关人员进行整改；加强施工人员责任心教育，实行抹灰墙面实名制管理，将责任落实到人。 　　二、卫生间和厨房下水存在的问题 　　1.存在问题 　　据统计，涉及此类问题的共有364件次。其中，有275户业主报修卫生间下水管接口处渗漏，占业主总数的13.81%；有22户业主报修卫生间自来水阀门关闭不严漏水，占业主总数的1.10%；有31户业主报修卫生间防水层渗漏，占业主总数的1.56%；有36户业主报修厨房回水弯渗漏，占业主总数的1.81%。 　　2.原因分析 　　一是由于施工人员责任心不强和使用的粘接胶质量不合格，造成卫生间下水管接口处和厨房回水弯接口处渗漏。二是由于产品质量问题，造成卫生间自来水阀门关闭不严漏水。三是由于卫生间地面基层处理不到位和施工人员责任心不强，导致卫生间地面出现渗漏。 　　3.对策措施 　　一是加强对施工人员培训教育，引导增强责任意识；施工完成后做好冲水试验检查，发现问题及时处理。二是施工单位在选购粘接胶时，应选择