翰文外滩项目可行性投资分析报告[60p].doc

翰文-外滩 项目可行性投资分析报告 目 录 翰文-外滩 项目可研报告 第一部分　项目总论 1 1.1项目名称 1 1.2项目开发单位 1 1.3项目位置 1 1.4项目设计内容 2 1.5项目现状 2 1.6项目定位 3 1.7项目销售收入计划 3 1.8项目利润水平 5 第二部分　宏观经济简述、沈阳房地产市场发展 6 2.1市场宏观背景 6 2.1.1住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择 6 2.1.2越打越涨 10 2.1.3第一次调整需求会造成短期压力 11 2.1.4政治商品特殊属性形成房地产投资热情持续 11 2.1.5千万级人口的沈阳楼市将多板块发展 12 2.2房地产市场运行状况 13 2.3 2007年沈阳市土地成交量 13 2.4 2007年沈阳市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长 15 2.4.1月销售商品住宅100万平方米 15 2.4.2 不同区域商品住宅的销售量 16 2.4.3不同价位商品住宅的供求比 17 2.4.4不同套型商品住宅的销售量 17 2.5 2007年12月份沈阳市商品房市场基本情况 20 2.5.1商品房市场总体运行情况 20 2.5.2商品房实际登记销售情况 21 2.5.3不同物业类型商品房销售结构 22 2.5.4 不同套型商品住宅供求结构 22 2.5.5不同价位商品住宅供求结构 23 2.5.6 商品房价格运行情况 24 第三部分 区域房地产市场分析 28 3.1区域市场供给分析 28 3.1.1区域内现有供给量及结构情况调查 28 3.1.2区域未来供给量及结构情况调查 28 3.2区域市场需求分析 29 3.2.1区域内现有需求情况调查 29 3.2.2区域内在未来需求情况调查 29 3.3区域市场价格分析 30 3.3.1目前区域内价格情况调查 30 3.3.2未来区域内产品价格情况预测 31 3.4项目价格参照分析 31 第四部分　项目价值分析 36 4.1项目投资的时机 36 4.2地块特征分析 36 4.2.1项目区位分析 36 4.2.2区域规划分析 37 4.2.3区域价值分析 37 4.3项目规划方案 37 4.4项目交通分析 38 4.5项目所在区域发展情况 40 4.6所在区域政策、经济及产业环境 43 4.7项目SWOT分析 45 4.7.1项目优势分析 45 4.7.2项目劣势分析 45 4.7.3项目机会分析 45 4.7.4项目威胁分析 45 4.8项目定位方案 46 4.8.1项目市场定位 46 4.8.2客户定位 46 4.8.3项目产品定位 46 4.8.4建筑风格定位 47 4.8.5主要技术指标 47 4.8.6项目的施工进度 47 4.9 市场营销 48 第五部分　投资估算 50 5.1项目总投资估算 50 5.2项目成本费用结构 50 5.3获利能力评价 50 5.3.1成本利润率 51 5.3.2销售利润率 51 5.3.3投资回收期(Pt) 51 5.4汇总经济指标 51 5.5项目敏感性、盈亏平衡分析 52 5.6项目风险及防范建议 52 5.6.1国际金融与房价拐点风险 52 5.6.2政策风险 53 5.6.3销售风险 53 5.7项目综合评价结论 54 附表： 55 附表1.项目工程计划横道图 55 附表2项目投资计划估算表 55 附表3.损益表 55 附表4.全部投资现金流量 56 附表5.敏感性分析表 56 第一部分　项目总论 1.1项目名称 《翰文-外滩》 1.2项目开发单位 沈阳翰文房地产开发有限公司（下简称翰文地产）。 翰文地产是翰文集团的全资子公司，成立于2005年5月，注册地址位于沈阳沈北新区蒲河新城明珠路2号，注册资本为5000万元人民币，准备申请二级资质。公司运营至今成功开发的项目如下：《翔宇中学》、《翰文宾馆》、《学府人家》、《亚瑟蓝湾》等，累积开发面积达50余万平米。亚瑟蓝湾项目2007年当年开盘，当年实现销售达93%以上。翰文地产借助图书、教育优势，运用辽宁省重点中学翔宇中学的品牌影响力，主打文化地产。 1.3项目位置 项目四至： 东至：大望路 西至：203国道（虎石台大街） 南至：浦升路 北至：浦满路 项目距离沈阳望花立交桥北部15.7公里，距离沈阳北站19.4公里，距离中街19.3公里。(路测) 1.4项目设计内容 占地面积：528667平方米，约793亩 项目内容：双拼、联排、情景洋房、小高层、高层及配套商业、网点、公用建筑等。 项目规模：总建筑面积1135000㎡，其中地上建筑面积1067907㎡ 其 中：住宅总建筑面积：940907㎡ 公建及配套设施建筑面积： 127000㎡ 设计条件：容积率：2.0（073地块1.5