成都芙蓉古城物业管理方案.docVIP

芙蓉古城物业管理方案 （初 稿） 物业概况 （由开发公司提供）芙蓉古城的主要公用设备设施有：1.供电系统（须开发商提供）2.供、排水系统 （须开发商提供）3．通讯系统（须开发商提供数据资料） 4．消防系统 （须开发商提供数据资料） 5． (安全)监控系统 （须开发商提供数据资料） 6． 智能网络等 （须开发商提供数据资料） 7．其他二、指导思想和目标以人为本；以综合服务为宗旨；以一业为主、多种经营为手段；以此提高社会效益、经济效益和环境效益。通过我们有效、规范的科学服务和管理，力争第一年进入市、省级优秀小区，第二年进入省、部级的优秀小区；使物业保值和不断的增值。三、管理方案 　　为加强芙蓉古城的物业管理，为业主、用户创造一个清洁、舒适、安全、优雅的居家环境，对芙蓉古城实行24小时全天候管理服务的方式进行物业管理。具体办法如下： 　　1.依法管理认真贯彻执行国家宪法、法律、行政法规和建设部第33号令，以及地方性法规及规章，对芙蓉古城实施依法管理。 　　2.目标管理A．保护业主、用户的消费权益，保障房屋及其设备、设施使用功能作用的正常。 　　B．保障业主、用户的合法权益；保持房屋的基本价值和使用价值，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 　　C．为业主、用户提供高效、优质、经济的全方位服务，创造和保持整洁、文明、安全、高效、方便的居住（办公和经商）环境。 　　D．追求物业管理最佳的社会、环境、经济的综合效益。 E．严格按照《成都市安全文明小区考核达标》标准和《全国城市物业优秀小区考核达标》标准实施目标管理。 　　3．科学管理执行ＩＳO9000质量保证体系， 　　四、运作机制及流程芙蓉古城由“成都洁华物业`管理有限公司”管理，按企业化、专业化、社会化、一体化的物业管理运作机制，全权负责芙蓉古城的物业管理。 人员配置 管理处主任：1人； 保安队长：1人； 保洁主管：1人； 绿化主管：1人； 客户服务中心主管：1人； 装修监理：4人； 内勤：5人（其中2人为客户服务中心内业）； 设备维修：8人； 保安：90人；（32个岗位，每班需32人＋小休6人＋轮休7人=45人，每天分两班45人×2班=90人） 保洁：85 人；（建筑面积为434255㎡，按平均每人每天做6000㎡算为73人，加轮休12人） 绿化：40人；（面积为316137.64㎡，人均为7904㎡/天·人） 合计：237人。（含厨房厨师和杂工共为245人） 2．职工培训工作 为提高全体从业人员的综合素质，，，，，2.建章立制结合芙蓉古城管理的实际情况，，;外部的对业主、用户的管理公约等。3．树立企业形象全体从业人员按不同的岗位，4．房屋设备设施管理、运行、维修一条龙，坚持24小时服务制度，最大限度地为业主、用户排忧解难。 　　5．综合服务、方便业主，开展多层次、全方位的服务，为业主提供有偿和无偿的便民服务。 6．加强芙蓉古城的综合管理，24小时巡逻站岗、治安消防监控，确保芙蓉古城安全。保洁员对芙蓉古城各清扫保洁责任区进行定期清扫和跟踪清扫，保持芙蓉古城公共墙地面的整洁。绿化人员对芙蓉古城内外的花、草、树、木进行日常管理，保持绿化的最佳状态。 　　7．日常巡查各类设备运行管理人员按指定路线每天对各类设备、设施进行巡查，发现问题及时处理。 　　8．紧急服务 设立投诉电话，24 五、管理规章制度 1．芙蓉古城设备运行管理工作芙蓉古城设备运行管理工作的管理包括设备管理系统和设备运行系统。 　　设备管理系统的基本任务是通过设备管理的基础工作制度和方法，确保设备的完好、安全和资产完整。设备管理包括：设备固定资产管理、设备事故管理、设备使用和维护管理和设备修理的计划管理。 　　洁华物业公司对芙蓉古城公用设备固定资产的管理是对其实物形态的管理，其内容是设备档案资料的管理、设备转移的管理和设备报废的管理。其要采用的管理制度和工具主要包括： 　　(1)《技术档案管理制度》； 　　(2)《设备台帐》； 　　(3)《设备卡片》； 　　(4)《设备铭牌及编号》； 　　(5)设备图纸及其技术文件资料； 　　(6)《设备转移单》； 　　(7)《设备报废单》。 　　洁华物业公司对芙蓉古城公用设备使用和维护的管理，主要表现在对生产运行人员执行《安全操作规程》，生产运行人员的上岗资格管理和设备状态的日常检查等方面。其要采用的管理制度和工具主要包括： 　　(1)《设备检查奖惩实施办法》； 　　(2)各类设备的《安全操作规程》； 　　(3)《设备(周末)检查记录》； 　　(4)重要设备操作岗位的《上岗操作证》。 　　洁华物业公司对设备修理实行计划管理。每年上半年由设备主管提交根据设备技术状态和缺陷作出的项目修理和大修理的计划，经公司批准后落实预算资金予以实施。其主要的管理工具是：每年度的《设备检修计划表》。