雪山水用城营销参考资料.docVIP

营销计划问题解答 一、经营： 我们广泛了解了全国的产权式酒店、RCI网络、国内分时度假网络，特别针对海南的旅游房地产项目进行了全方位的考查，在听取了北京、上海、温州、广州等地的营销伙伴意见后，根据丽江目前的旅游资源及旅游市场情况，制定了相应的经营计划。 1、客户投资回报的确保与独有的度假生活体验是经营的核心，同时我们正与各大保险公司协商，准备为客户推出综合健康保险套餐。 2、标间式生态公寓承包经营计划： 客户购买了100%的产权后，将公寓的使用权委托给项目的经营公司（酒店管理公司）。我们为客户设计了多种组合的全新投资回报计划，年回报率不低于5%，并拥有一定期限的免费入住权。 目前，北京凯来物业管理公司已与我公司达成了合作意向。按惯例其收取的费用为营业额的10%左右。 凯来物业管理公司是中国粮油食品进出（集团）有限公司的全资子公司，目前管理着北京的中粮广场、名都园、玫瑰园等高等别墅区项目，在全国各地管理着大量的高档别墅群，管理着12家凯来酒店，今年年初又与重庆的百富江高尔夫球场签订了别墅物管协议。中粮集团为中国500强之前列，其所拥有的强大的资源已列入我们项目的整合范畴。 3、针对部分半山独立住宅，我们计划推出一定数量的高档中西餐厅、酒吧、SPA、按摩房、小型超市等商业形态作为配套，允许客户按照我们的要求进行自主经营或承包经营。 4、预计收益计算： 此计算方式是按以下数据为依据： 标间式生态公寓及部分半山独立住宅采取承包经营的栋数约为120栋，总经营面积约为17，000平方米，400余个床位。 （12-3）×70%×30=189天 为每年可以出租的天数，开房率为70%，9个月。 （140/40）=3.5万 为每年该别墅的折旧 200×2×12=0.48万 为每年该别墅的物管费 以200平方米的标准高尔夫别墅，具有6张床位； 每一年每一间的平均出租价为200元； 当年年营业收入约为1500万元。 二、项目的优势及目标客户和价格定位 1、项目的优势： （1）区域及地理优势： 唯一性：世界上只有一个丽江，而在丽江以古城为圆心，五公里半径内，也只有一块拥有2600亩湖面的山水宝地。上风上水之地和佛教名山拥有的不可替代和复制的稀缺自然与人文资源；丽江文化与时尚文化的文脉组合。 （2）产品优势： 项目创造出高的产品价值和附加值。雪山水城半山别墅是整个项目中的顶级度假居住产品。它所面对的是具有国际视野，懂得生活、热爱生活、享受生活的商界精英群体；它所提供的是一种极端享受型的度假生活方式。体验到的除了现代文明所创造出的最奢华的物质享受之外，更能够体验到丽江那特有的自然与人文气息。 高尔夫球场是“雪山水城”项目旅游地产开发的核心产品，建成后的丽江古城国际高尔夫俱乐部将作为丽江市对外展示、接待的城市会所，成为大香格里拉旅游产品、配套、服务等向多元化、国际化、品质化发展的先锋。通过高尔夫球场的成功运作，加速完善项目的资源平台，有效带动雪山水城的整体开发，积极参与并推动玉龙县的城市化发展进程。 （3）价格优势： 采取的低开高走价格策略为我们的项目扩大了市场容量，在目前市场竞争激烈的情况下提高市场占有率，奠定了良好的基础；给前期客户一定的增值空间，将形成市场热销；与全国各地包括丽江、昆明的高尔夫住宅价格相比，我们具有极强的竞争优势，目前各地的高尔夫住宅价格基本没有低于1万/平方米。 相比丽江的滇西明珠产权别墅及玉龙雪山高尔夫的别墅价格，我们的价格确定更符合市场要求。 （4）配套优势： 结合旅游产业的开发特点，以及丽江旅游地产市场的发展现状，雪山水城作为在丽江首先引进真正“休闲度假”生活方式的项目，无论在产品规划、市场规划、开发模式的选择上，都做到适度超前，只有成为市场中的领头羊才能保证项目的成功。 项目已列入玉龙新县城的休闲旅游度假区配套项目，项目的开发理念也完全符合新县城的开发理念，政府为项目做了良好的配套基础。 “城市会所”作为整个休闲运动项目的服务配套，为项目的一期开发并投放使用奠定基础。 （5）资源优势： 高屋建瓴的开发理念和先进的开发模式；中国城市运营首席策划王志纲先生的鼎力加盟；赋有高水平策划及操作能力的公司团队，强大的资源整合平台，为项目发展奠定了坚实的基础，也为项目创造无限商机。 #专家顾问团： 王志纲：雪山水城首席战略顾问，王志纲工作室首席策划 乔欧布林格：高尔夫球场首席设计师； 汤姆：高尔夫球场首席造型师； 韩家英：雪山水城首席品牌形象顾问； 顾奇伟：昆明市规划委员会委员； 朱良文：中国传统民居学术委员会副主任； 董祖健：昆明市规划委员会委员；云南土木建筑学会理事； 陈海兰：原昆明市园林规划设计院院长；教授级高级园林规划师； #建筑规划设计战略联盟： #旅游开发管理机构联盟： 新加坡工