龙湖九里晴川个案.pptxVIP

龙湖 ? 九里晴川个案分析基础指标透视细项 龙湖九里晴川 物业类别高层、叠墅地块性质 二类住宅用地，兼容10%商业服务设施 净用地面积 102亩建筑面积（㎡ ）23.8万容积率3.5建筑密度22%楼面地价（元/㎡）4400开发商 龙湖地产交房时间2018年交房标准毛坯+精装项目于2015年9月份拿地，楼面地价4400元/平米从规划指标解读来看：①3.5容积率，高低配规划（高层+叠拼，与龙湖源著类似）②以T3、T4舒适性高层搭配小面积叠拼布局③刚改及再改型产品规划，通过规划、产品打造实现溢价龙湖地块拍卖信息出让时间宗地位置所属板块出让面积(亩)土地使用性质规划总建筑面积（平米）容积率建筑密度建筑限高成交价（万/亩）成交楼面地价(元/平米)2015-9-7高新区中和街道劲松社区四、五组中和102亩二类住宅用地（兼容小于等于10%商业）238158.23.5 ≤22%≤100米1026.674400总平及产品梳理：红星路南延线新华路天府大道外围高层区项目整体概况：项目总占地102亩，采用高低配规划，其中高层整体围合形成2大中庭，上中庭作为高层园林景观，下中庭规划低密叠墅产品住宅享双中庭、最大楼距175米，中庭园林面积达到2万平米，建筑密度仅22%整体规划高层8栋，叠拼11栋，商业1-2F（低密部分商业1F，其余为2F）中庭围合景观中庭围合景观首批次推售楼栋名著司南11#1#物业类型 龙湖九里晴川户型 户型编号套型梯户比套数 户型占比 高层 平层90㎡ A2三房双卫2T442023%平层112㎡B1三房双卫2T474041%平层134㎡D四房双卫2T340022%跃层147㎡——四房三卫2T324814%合计1808100%叠墅双厅三套房四卫约92100%低密别墅区售楼部高层产品以90-147平米套三套四产品为主，其中三房整体占比64%，四房占比22%，跃层产品占比14%；叠拼产品全部为147㎡套四三卫户型，主力为4F，紧邻规划道路侧为5F平层产品为常规赠送（飘窗 +阳台），赠送率在15%左右跃层产品赠送附加值优势突出（可获得相当于客厅+餐厅共计的面积空间）赠送面积约47平米，赠送率32%中德英伦世邦首批次推售产品情况：建筑面积层数梯户比位置套数占比平层90㎡ 32F2T41、412829%平层112㎡ 2T42、312829%跃层134㎡ 2T326414%跃层147㎡ 2T31、312829%合计448100%11栋现阶段对外释放首推1栋和11栋共计4个单元约448套房源，其中11#为楼王位置，目的是为了制造价格标杆，保证产品线丰富的同时挤压内部房源出货。为挤压客户，对外释放口径仅300个排号名额，且只有排号才有资格参观样板间等说辞，制造房源稀缺感，且排号门槛低仅5000元，因此客户现场排号情绪高涨。周末开放二天共计排号约400余组。112平米147平米134平米90平米1栋总平规划及户型分析：案名释义：“九里”，以天府立交为始点向南九公里，即抵达【九里晴川】项目。“晴川”，则有两层含义，“晴”有晴天之意，给客户一片蓝天白云，享受高品质的园林景观。“川”一马平川之意，在一定程度上反映了【九里晴川】是一个低密度社区，阔景大中庭是标配。总平规划亮点：1、102亩的规模，3.5容积率，在建筑密度仅22%条件下，规划高低配物业，是龙湖较为擅长的2、在规划上均好性强，既让高层产品享有开阔楼间距和景观视野，同时别墅形成独立组团，保证了一定私密性。整个规划形成三个阔景中庭，高层中庭绿化面积可达2万平米，楼间距可达到120米3、景观升级，是成都龙湖首个由“五重景观”升级到“五维景观”的项目。景观规划包括果园、花园、大尺度中庭、环绕水系、漫步跑道、广场等，小区绿化景观优势明显。4、叠墅产品行列式排布，在楼间距受限情况下，依靠龙湖一惯擅长的景观密植体系，使叠墅的私密性得以保证。户型分析：A2户型：三房两厅单卫，建面90㎡优势：户型方正，客厅、餐厅尺度感佳客厅、主卧对中庭，景观面好明厨明卫，双阳台设计劣势：动静不分区，入户正对厕所过道浪费空间较多有一次卧面积过小，不到8平米户型 客厅 餐厅 主卧 次卧 1次卧2开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 90㎡3.13.611.162.13.67.564.53.415.32.92.77.833.239.6厨房 公共卫生间生活阳台景观阳台玄关开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 1.63.