朗诗地产-201510街铺式商业产品价值提升指引102p.pptx

街铺式商业产品价值提升指引前言随着朗诗地产开发项目逐渐增加，带有配套商业要求的项目亦越来越多，特别是街铺式商业（简称“底商”），在多数的开发项目上配置。由于商业与住宅存在明显的产品差异，在规划布局时难免产生设计上不兼容的情况，而底商面积大小、内部划分、空间结构等直接影响到其后期使用和能否销售，进而影响到项目的形象和考核指标的结果。基于以上情况，我们对住宅底商配比、产品划分、设计表现等决定底商优劣的因素进行总结分析，以期望对今后带有底商的项目开发和设计给予一定的帮助……注，本指引所阐述内容仅对社区底商，不包含集中型商业和内街式商业。目录一、社区商业体量规模确定…………………..………………………….4二、底商产品规划布局建议…………………..…………………………11三、社区底商业态规划…………………..………………………………22四、底商细化设计注意及提升建议..……..…….………………………30五、底商设备设计优化…………………..………….……………………54六、案例…………………..………….……………………………………64 社区商业体量规模确定01一、社区商业体量规模确定社区商业规划设计的前提是商业体量的确定，根据商业经营的特征以及社区商业的销售模式建议两种确定方式：商业体量确定方法方法一方法二市场基础推算法价值面利用方法一、社区商业体量规模确定——方法一方法一：市场基础推算法根据区域内单位商业面积上所产生的效益，对区域商业面积进行计算，公式如下：区域人均消费支出*区域常住人口—区域内现有商业面积总量商业配建体量=区域内单位面积销售额（元/㎡·天）区域人均消费支出*区域常住人口—区域内现有商业面积总量=区域零售总额/区域商业经营面积1、以上计算方法难点是数据的准确搜集（一般通过当地统计部门获得数据）；2、该方法是给予现状进行的测算，无法考虑到未来人口变化和商业供应情况一、社区商业体量规模确定——方法二方法二：地块价值利用方法社区型商业在销售模式上多以售卖为主，可根据利于售卖的商铺产品所位于的临街面以及合理的进深、层数来确定商业规模，虽然该方法看似较为简单，避免了后期出现滞销的商铺。同时，该计算方法需要考虑到地块规划指标中对商业规模是否有明确的比例要求，规划条件限制的影响及对应方法如下：一、社区商业体量规模确定——方法二地块规划条件对底商要求两种情况有下限条件无下限条件在地块规划条件中对商业体量比例有占比要求，且比例不能低于要求指标，例如商业体量不低于10%。地块规划条件中，对商业体量占比无任何要求，且不限制规划商业 规划条件要求不同，对于底商的规划布局产生不同作用，影响明显的是有下限条件的要求。一、社区商业体量规模确定——方法二 有下限条件限制商业排布建议1、首先根据地块有价值面的，按照合理的商铺开间和进深（具体参数在本报告下文有详细阐述）先进行一层的商业排布；2、如排布后的商业体量不能满足规划条件要求的规模，则考虑局部二层排布，达到体量要求为止。 无下限条件限制商业排布建议如无下限条件要求，则只需按照地块具有商业价值面排布即可，避免为增加商业面积而在无价值面排布商业。对于售卖型的社区底商，我们建议采取第二种方法确定商业体量一、社区商业体量规模确定——方法二商业价值面即为底商的长度，决定商业体量的参数还有进深以及层数；对于社区商业层数以纯一层为主，如体量排布不完，可考虑局部二层，避免出现三层及以上的商业，因此，方法二的商业体量计算为：商业配建体量=布置底商临街面的长度 x 合理的进深 x 商业层数（1-2层）注：1、以上公式是假设所有商铺进深一致以及1、2层商业面积数据一样； 2、分布什么临街面以及进深多大将在下文中给予说明。 底商产品规划布局建议02二、底商产品规划布局建议1、底商规划布局原则说明底商的合理布局防止住宅与底商的互为干扰，提高底商的产品价值和可利用性，对于住宅而言底商存在一定程度屏蔽了外部环境对住宅的干扰；底商产品价值体现之一是与住宅的排布关系，最好的排布关系是底商与住宅进行分离，互补干扰，也能扩大底商后期的经营业态，例如餐饮；同时要临近开放的道路，或小区出入口的位置，或临近小区人口出入密集的地方，尽量避免分布在小区自身规划的内部道路以及有河流、陡坡的临街面。二、底商产品规划布局建议2.1、底商规划设计基本原则底商规划布局原则临街原则对外开放原则脱离住宅原则底商落点尽量规划在小区外部，使其尽量辐射周边人口，而小区内部或者一个项目两个地块间尽量避免设置底商。根据周边交通规划，选择小区人口出入主要依赖的道路，以及小区主入口所在道路,避免临近河流和陡坡的道路。从提升底商使用率和产品力角度，尽量使底商与住宅脱离，避免住宅剪力墙对底商影响。. 以上为住宅底商基本原则，是实现合理规划和设计的底商布局原则