文华印象项目定位0827.pptx

文华印象项目定位策略--------------------------------------------------- 2016.08ContentsPart.1市场基本面分析Part.2产品定位及核心力构建Part.3目标客群定位及属性描摹Part.4价格定位市场分析PART.1Part 1 城市背景研究威海作为第一批中国沿海开放城市，对内承担都市圈的资源整合，对外作为都市圈与其他城市和国家间的经济功能窗口，城市中心价值的提升极大增强对周边城市产业的吸纳能力。城市简介环翠区、经区、高区、临港区：是都市圈的核心竞争力区域，都市圈内人口、产业集聚的中心。北京大连天津威海，位于山东半岛东端，北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛隔海相望，西与山东烟台接壤。东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积5797平方公里，其中市区面积777平方公里。海岸线长985.9公里；威海是中国大陆距离日本、韩国最近的城市、中国近代第一支海军北洋海军的发源地、甲午海战的发生地；1984年，威海成为第一批中国沿海开放城市。；地级威海市包括环翠区、经济技术开发区（国家级）、火炬高技术产业开发区（国家级）、临港经济技术开发区（国家级）、文登区、南海新区、荣成市、乳山市。威海规划：紧紧围绕建设现代化幸福威海这个总目标，以全域城市化为方向，以人的城市化为核心，按照“中心崛起、两轴支撑、环海发展、一体化布局”的战略部署，着力推进规划全域覆盖、交通全域畅通、产业全域布局、社会公共服务全域均衡，着力提高城市综合承载力、集聚力和辐射力，着力推进市域农村居民市民化，以中心城市、次中心城市为核心，以六大重点区域、十个重点镇为新载体，打造疏密相间、适度集中的生态化、组合型都市区。烟台济南威海作为三线城市，经济总量不断攀升，位居山东省内前十；GDP增速近几年一直保持在8%以上，房地产处于高速发展期。经济总量威海市2010-2015年GDP增速走势图山东各市2015年GDP排名前十单位：亿元GDP增速与房地产发展关系大于8%小于4%4%-5%5%-8%停滞萎缩稳定发展高速发展数据来源：威海市统计局二产占主力，三产逐年增涨，意在加快产业转型，商办类物业发展呈现机遇。产业结构威海市2010-2015年第三产业增加值走势图2010-2015年威海市三产比例走势图比值一产二产三产支柱产业青岛3.9%43.3%52.8%旅游业、电子类烟台6.8%51.6%41.6%食品、机械、化工、电子济南5%37.8%57.2%电子信息、交通装备、机械装备潍坊8.8%48.2%43%机械装备、纺织服装、海洋化工威海7.2%47.4%45.4%外贸出口、旅游、渔业 日照8.4%48.7%42.9%制造业、旅游业、钢铁/化工行业 “十二五”期间三次产业比重由7.9：55.9：36.2调整为7.2：47.4：45.4；威海市十三五规划提出坚持协调发展，打造城市化发展新模式，构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，促进一二三产业融合发展。推进蓝色经济区建设，深度拓展蓝色经济空间。威海整体人口基数小、增速较慢；人均可支配收入与人均消费支出在省内均居于前列，表明威海市民经济实力增强，消费能力较高，为房地产发展提供基础保障。人口消费山东省主要城市2015年城镇居民收支情况对比图威海市2010-1015年主城区总户数和户籍人口走势图万户万人2010年以来，威海市户均人口呈不断下降趋势，家庭结构相对简单；主城区户籍人口2010年后人口不断攀升，吸附力逐渐增强。个人可支配收入是消费开支的最重要决定因素，用来衡量生活水平的变化情况。数据来源：威海市统计局青荣烟威城际铁路的建成，对于提升威海城市能级，拉动产业人口等具有重要作用，同时将有效破解市区内外交通瓶颈，加快城市房地产市场发展。交通建设线路描述意义交通青荣烟威城际铁路青荣城际铁路正线长度为299.18公里，总投资371.3亿元，工期3年零6个月，途经青岛、烟台、威海三个地级市，实现三地1小时互通，目前已建成运行。青烟威荣城际铁路的建成后，烟台与青岛、威海之间将真正实现1小时半岛生活圈，有望成为中国经济板块、乃至东北亚地区极具影响力的经济隆起地带，青烟威荣城际铁路对于提升威海城市能级，拉动外向型经济发展及产业人口都具有重要意义。威海机场威海机场地处威海市域中心地带，位于威海市文登区大水泊镇，距环翠区30公里，距文登区、荣成市15公里，距乳山市40公里，前身为空军机场。以国际航班开通拉动国内航班有效增长，还将开通国内其他大城市和重要旅游城市的航线，将形成航线布局合理，航班密度适宜，既有通往国内大中城市的国内航线，又有通往首尔、大阪等地区的国际航线的全方位航空运输生产格局！威海市未来整体规划将推动产业转型升级，夯实城市化的经济基础，基础设施同步